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これが正解!収益物件売却の不動産会社の選び方

収益物件の売却は専門業者を選ぶべき

「収益マンションを早く売却したい」「できるだけ高くアパートを売却したい」など、有利な条件で収益物件の売却を希望されることは、至極当然のことです。

その希望を実現するには、「収益物件の売買に特化した不動産会社」を選ぶことが大きなポイントといえます。

なぜ専門業者を選ぶことが重要なのでしょうか。その理由を説明しましょう。

収益物件は専門業者ならではの売却ノウハウが必須

例えば、居住用物件の売買をメインにしている会社に、「収益物件を売却したい」と依頼しても、オーナーの要望通りの売却を成約できるとは限りません。なぜなら、収益物件と一般的な居住用物件とでは、売主の目的や査定方法など異なる点が多々あるからです。

売主の目的でいうと、収益物件の場合は「不動産投資の利益を最大化すること」が主要な目的になります。そのためには、入居率の改善や収益向上などの施策も含めて考える必要がありますし、売却後の資産の組み換えなど投資方針を考えることも求められます。

より確実に、賢く収益物件を売却するために

また査定方法についても、類似物件の売却取引事例が重視される居住用物件に対し、収益物件はそれに加えて「収益性」も加味したうえで売却額が決まります。

このほかにも、入居者の存在や入居率・利回りの悪化、修繕工事などの設備投資の資金問題…と、収益物件の売却ならではの問題を解決するだけの知識やノウハウも、不動産会社には求められます。

このように、居住用物件と収益物件とでは、売買に関して異なる点が多いため、より確実に、賢く売却したいのであれば、収益物件に特化した不動産会社への依頼が得策となるのは間違いありません。

不動産業者見極めのポイント

また、「収益不動産専門」を名乗っていたとしても、その実績は傍目からはわかりづらいところもあります。一棟物件の取り扱い実績が少ない業者も混ざっているのです。

その要因として挙げられるのが、区分マンションの昨今の品薄状態です。東京オリンピックへの期待感が高じ、一気に区分マンションが売れるという現象がありました。結果、区分マンション専門不動産会社の手が空いたため、一棟物件の売買仲介市場への参入が進んできているのです。

また、老舗であったとしても、担当者の入れ替えが激しかったりと、営業マン個々の経験が乏しい会社も見られます。

専門業者なら早期売却・高額売却も期待できる

収益物件の売買に特化した専門業者であれば、早期売却や高額売却も期待できます。

早く売却するには、販路がいくつもあるという点が重要になってきます。買主となる投資家はもちろん、提携する買取り業者も複数抱えている不動産会社であれば、早期売却を実現してくれる可能性が高まるでしょう。

また、高額売却を狙うのであれば入居率をできるだけ高めてから売却したり、資金に余裕があればリフォーム・リノベーションを検討するなど、資産価値を高める工夫も出てきます。専門業者であれば、管理会社やリノベーション業者など、各方面への人脈が豊富です。こうした人たちと一丸となって、オーナーの要望や課題解決に全力で動いてくれるのも、専門業者を選ぶ大きなメリットといえます。

収益物件専門の不動産会社に聞く「売却の法則」

当サイトでは、収益物件売買を専門とする不動産会社として創業21周年の老舗である株式会社クリスティ、同じく収益物件専門不動産会社である富士企画株式会社、こちら2社の代表取締役を務める新川氏にご協力いただき、専門業者に依頼するメリットを解説しています。

収益物件を早く売却する方法は?

収益物件の売却を急ぐなら、仲介ではなく不動産会社に買い取ってもらう「業者買取り」という方法もあります。ただし、この方法だと売却価格は市場の実勢価格より安くなってしまうのが一般的です。

そんな中でも「できれば高く売りたい」というオーナーの要望にも応えてくれるのが、収益物件の売買を専門とする不動産会社。適正価格で早期売却を実現する方法を紹介します。

収益物件を高額で売却する方法は?

できるだけ高く売却するためには、まず収益物件の相場を知ることが重要です。築年数や立地などが類似した収益物件がどれくらいの価格で売却されているのかを把握することで、所有する収益物件の相場がわかってきます。

そのうえで、入居率のアップや家賃の値上げなど、資産価値を高める施策を行いましょう。また、売却タイミングも高額査定の重要なポイントとなります。

媒介契約はどう選ぶ?

不動産会社へ収益物件の売却を依頼するときに結ぶ「媒介契約」。媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と3つありますが、どの契約にするかを決めておく必要があります。

迷ったら、それぞれの売却方法やメリットやデメリットを確認したうえで比較検討するようにしましょう。あわせて、契約に関する業者選びのポイントも説明します。

不動産会社が代行してくれることは?

媒介契約を結んだあと、不動産会社ではどのような売却活動をしてくれるのでしょうか。収益物件の査定や価格の決定、そして新しいオーナーを見つけ売買契約に至るまで、不動産会社の売却活動を解説します。

また、売買契約時における売主側の注意点についても説明します。

大手不動産会社と地元の不動産会社のどちらを選ぶべき?

収益物件の売却を、大手不動産会社と地元不動産会社で迷っている方もいらっしゃるかもしれません。

ブランド力と安心感のある大手、地域の特性を知り尽くした地場の会社、そして収益物件を専門に取り扱う不動産会社。いずれも異なる層の顧客を抱えているものです。また、収益物件の売却では、より専門的な知識なノウハウも不動産会社には求められます。あらためて業者選びのポイントを紹介しましょう。

取引している不動産仲介会社を変更するには?

不動産会社に収益物件の売却を依頼するもなかなか買い手が見つからない。そのような状況が長く続くと、別の不動産会社にも買い手探しをお願いしたくなるのは当然のことです。

締結している媒介契約によっても異なりますが、不動産会社を変更することは可能です。新たな不動産会社に買い手探しを依頼して成約に至った事例や、媒介契約の切れ目、選び方について確認しておきましょう。

不動産会社の担当者による違いとは?

収益物件の売却活動において、担当してくれる営業マンによる差異は存在します。それは買い手探しのみならず、物件の査定額にも大きく影響してくるのです。

金額の規模が大きい不動産業界ともなれば、担当営業マンによって物件の査定額に数100万円ものズレが生じることも珍しくありません。査定額が妥当なものなのか?その見極め方についても解説します。

不動産会社は収益物件の販売先をどうやって見つけるのか

収益物件の売却依頼を受けた不動産会社は、レインズへの登録やポータルサイトへの掲載など、物件の露出を高めます。また、購入希望の個人投資家へもアプローチしたり、買取り業者へ話を持ちかけたり、さまざまな方法で売却活動を行います。早期売却にもつながるポイントについて解説します。

収益物件・マンションを不動産会社に買い取ってもらうことはできる?

不動産会社など業者へ売却することも可能です。その場合、どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか。

業者買取りは市場相場より売却額が安くなることと言われることも多いですが、必ずしも仲介よりも安いわけではなく、好条件で買い取るケースもあります。それぞれどのようなケースが考えられるのでしょうか。詳しく解説します。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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