プロが教える収益物件売却の成功塾 » これが正解!収益物件売却の不動産会社選び » 収益物件専門不動産会社のメリット|売却時の媒介契約の選び方は?

収益物件専門不動産会社のメリット|売却時の媒介契約の選び方は?

売却時の媒介契約の選び方

収益物件の売却依頼の際に締結する「媒介契約」とはなんですか?契約ごとの違いはありますか?

収益物件の売却を不動産会社に依頼するとき、媒介契約を締結することになります。これを行うことで、不動産会社への正式な依頼となるのです。

媒介契約は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と大きく3つの種類にわけられます。

それぞれが、どのような売却方法なのか、そのメリットやデメリットを含め、当サイトの監修者である新川氏に話を伺いました。

媒介契約とは

-- そもそも、媒介契約とはどのようなものなのでしょうか?

収益物件を不動産会社に仲介してもらいながら売却する際、オーナー様と不動産会社とのあいだで結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

ひとくちに媒介契約といっても、大きくわけて「一般媒介」と「専任媒介」があります。そして、専任媒介はさらに「専属専任媒介」に分けられ、全部で3つの契約方法があります。

このなかから、オーナー様のご要望などを踏まえたうえで、どれを選ぶか決める必要があります。

3つの媒介契約の違い

-- 売却するオーナーの立場から、これらの契約は、どのような違いがあるのでしょうか?

オーナーの立場からみての違いを簡単に言うと、

となります。

一般媒介では複数の不動産会社と契約してもOKですが、専任媒介と専属専任媒介では、契約した会社でしか売却できないことになっています。

なお、契約期間について一般媒介は無制限ですが、専任媒介と専属専任媒介は3カ月以内と決まっています。

では、専任媒介と専属専任媒介は何が違うのかというと、「仲介以外の方法でも売却できるか否か」という点です。

例えば、不動産会社と契約した後に、オーナー様のお知り合いへ直接交渉して売却が決まったとしましょう。「専任媒介」では不動産会社を介さずに直接売買契約を締結できますが、「専属専任媒介」だと不動産会社を介して仲介する必要があります。

つまり、専属専任媒介だと知り合いへの紹介であっても、不動産会社に対して仲介手数料が生じるわけです。

-- 一般媒介は自由度が高い契約なので、売却しやすいというイメージがありますが…。

そうとは限りません。というのも、不動産会社の対応内容が大きく違い、もっとも手厚いのが専属専任媒介、次いで専任媒介、そして一般媒介の順になりがちだからです。

具体的に、不動産会社の対応内容をそれぞれ説明しましょう。

一般媒介契約

レインズ(指定流通機構)への物件登録について、一般媒介では登録義務がありません。このため、物件情報が広く伝わらない可能性があります。

なお、富士企画では一般媒介であっても物件登録を行っています。また、週に1回の割合でオーナー様への進捗報告を行います。

専任媒介契約

レインズへの物件登録が義務付けられており、契約から7日以内に登録されます。また、2週間に1回以上の割合でオーナー様へ書面による進捗報告を行うことも義務付けられています。

なお、富士企画ではレインズへの登録はもちろん、オーナー様への進捗報告は週に1回の割合で行っています。

専属専任媒介契約

レインズへの物件登録が義務付けられており、契約から5日以内に登録されます。また、週に1回以上の割合でオーナーへ書面による進捗報告を行うことも義務付けられています。

どの媒介契約を選ぶべきなのか

-- なるほど。しかし、どの媒介契約がよいのか迷ってしまいますね。

そうですよね(笑)。

一般媒介契約と比較すると、専任媒介、専属専任媒介となるほどに、物件オーナー様から見ると制約が多く不利な条件に感じるかもしれませんし、売買では一般媒介が圧倒的に多いことも事実ですが、専任媒介、専属専任媒介を選ぶことはデメリットばかりではありません。

媒介契約は一長一短

不動産会社からすれば売却活動が手薄になってしまいがちなのが一般媒介契約です。オーナーへの報告義務もありませんし、期限も決まっていないため、売却期間が長期化するおそれもあります。

また、一般媒介契約でたくさんの業者に依頼した結果、掲載内容が重複してしまい、ポータルサイトが荒れてしまうリスクもあります。いろんなサイトに掲載しても売れ残って「さらし物件」になる可能性もあるのです。

もちろん一般媒介契約では売却活動を行わないというわけではありません。せっかく委任をいただいたのですから、他社に負けじとスピード感のある行動に向かうのもよくあることですよ。

媒介契約に応じた「本気度」

ただ、不動産業者からすると本気度が高いのは専属専任媒介契約、専任媒介契約になるのも事実です。

契約期間内に売却できないと申し訳が立たないですからね、とにかく頑張ります。

特に、「この物件は売れる」と考える不動産会社であれば、専属専任媒介や専任媒介を進めてくると思います。

専属専任媒介契約を強引に勧める会社には慎重に

ただし、強引なほどに専属専任媒介契約を押し付けてくるような不動産会社には慎重になったほうがよいかもしれませんね。

「どのように売却活動を行うか」は物件オーナー様の売却背景やライフプランにも深くかかわるものです。そのような希望や条件から、最適な媒介契約を選ぶべきなのは間違いありません。

収益物件をうまく売却するための媒介契約

新川氏のお話にて、まずは3つの媒介契約のメリット・デメリットをしっかり把握することが、収益物件を賢く売却するキモであるとわかります。

そのうえで、「専属専任媒介契約がよい」と決めつけるようなところは避け、オーナーの希望や条件に適した契約方法を示してくれるようなところこそ、信頼できる業者選びのポイントといえそうです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

さらに詳しく見る>>

【富士企画公式HP】
収益物件相談窓口

新川氏の携帯に
直接お問い合わせ

【@surfrider】
新川氏にLINEで相談