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取引している不動産仲介会社を変更するには?

不動産仲介会社の変更

別の収益物件の購入のため、資産を組み換えたく売却を依頼しているのですが、なかなか希望価格での買い手が見つかりません。取引している不動産会社を変更も検討しているのですが…

締結している媒介契約にもよりますが、契約する不動産会社を変更することは可能です。また、実際に新たな不動産会社に買い手探しを依頼した結果、売却に至った事例も見られます。

不動産会社の選択は、売却シーンの希望に応じた買い手を探すための重要なポイントです。締結する媒介契約の選び方も含め、当サイト監修の新川氏にうかがいました。

不動産会社を変更した結果、売却に至った事例

-- こちらの質問のように、なかなか新しい買い主さんが見つからず、不動産会社を変更するといったことはあるのでしょうか?

そういったこともありますね。具体的には他社様で専属専任媒介契約を結んでいたもののご成約にまで至らず、契約期間が切れるタイミングにて動きを取られるといったこともありました。

築26年の木造1棟アパートにて、実際にあった事例を見てみましょうか。

こちらの物件の売主様は、実勢価格よりも高額での売却を希望されていました。弊社にて査定をいただいたのは、他社様にて専属専任媒介契約となっていたタイミングでしたが、契約期間が切れたこともあり、弊社と他2社も含めて一般媒介契約を締結させていただきました。

結果、弊社のお客様である投資家様にアプローチし、幸いにもご成約をいただけました

媒介契約の選び方のポイント

-- 媒介契約が切れるタイミングだったのですね。専属専任媒介契約は、一般媒介契約と比較して不動産会社も手厚いサポートでしっかりと動いてくれるイメージがあるのですが。

そもそも、不動産投資は絶対的な正解はないものですからね。そのように一概に言い切れるものではないかと思います。3種類の媒介契約にも、それぞれ一長一短があるものですよ。

専属専任媒介契約

こちらは1社だけに売却を任せる契約です。知人や親戚など、仮に売主様自らが買い手を見つけたとしても、依頼した不動産会社を通しての取引が義務付けられる契約です。

契約の有効期間は3ヶ月で、1週間に1度以上の業務報告が義務付けられています。

専任媒介契約

こちらも1社のみとの契約となります。もし、他社の媒介によるご成約となると、違約金が発生します。専属専任とはよく似ていますが、売主様が自ら買い手を探した場合は、報酬が発生しない契約であるところが違いますね。

有効期間は3ヶ月、2週間に1度以上の業務報告が義務付けられています。

一般媒介契約

こちらは先の事例でもご説明いたしました通り、複数の不動産会社を通じて買い手を探してもらえる契約です。多くの不動産会社に売却を依頼したい場合は、こちらを選ぶこととなります。

デメリットは、おっしゃられた通り、専任媒介契約とは異なり本腰を入れて買い手を見つけてもらえない可能性があることですね。

売主の視点と不動産会社からの視点は異なる

売主様、不動産オーナー様から見れば一長一短がある媒介契約ですが、不動産会社から見れば当然、専任媒介契約を結びたいと考えるものです。ただし、あまりにも強引に専任媒介契約を進めてくるような不動産会社との契約は、慎重になったほうが良いかもしれませんね。

専任契約=1社のみとの契約のリスク

専属専任媒介契約、専任媒介契約では、1社のみとの契約となるため、その会社がしっかりと売却に向けて動いてくれないと、いつまでたっても売れないというリスクも考えられます。

もちろん、「うち1社だけ」となれば、誠実に動いてくれる会社もあります。そのように、信頼できる会社を見つけ、専任で契約することが大切ですね。

不動産会社の変更を検討しているなら

-- 不動産会社の変更を考えるのであれば、信頼のできる不動産会社を見つけること。そして最適な媒介契約を選ぶことが肝心となるわけですね。

そうですね。そのためにはまずはご自身が所有している物件のことをまずは正しく理解、把握することです。売り先のさらにその先を見越して、どのような不動産会社に切り替えるべきなのか、そして不動産会社とどういった契約を結ぶべきなのか考えてみてください。

最初は一般媒介契約で数社に依頼したうえで3ヶ月で売却できなければ、その中から信頼に足りる会社に専任で任せてみるのも良いのではないでしょうか。

不動産会社の見極めと適切な媒介契約の締結

なかなか買い手が見つからないのであれば、媒介契約の切れるタイミングにて不動産会社を変更するのも有効な手立てとなり得るようです。

新川氏のお話の通り、まずは一般媒介契約で数社に依頼し、不動産会社の動きや対応を見極めたうえで、専任にてお任せするというのも一案ではないでしょうか。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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