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早く売却できる理由は?収益物件専門不動産会社のメリット解説

早く収益物件を売却することを理解する

収益物件の空室が増え家賃収入が減り、ローン返済は手元の資金を崩しながら支払っています。物件をできるだけ早く売却するには、どうしたらよいでしょうか?

収益物件の売却を急ぐのであれば、投資物件を扱う不動産会社に買い取ってもらう「業者買取り」という方法が、最もスピーディーに解決できる手段となるでしょう。ただし業者買取りの場合、売却価格は市場の価格より安くなるという傾向もあります。

売却価格も重視したいのであれば、通常の「仲介」がよいかもしれませんが、これだと早く売却できるかは買い手次第となってしまいます。

「業者買取り」と「仲介」の実際のところについて、当サイトの監修者である新川氏に話を伺いました。

収益物件の2つの売却方法

-- 収益物件を早く売却するには、どのような方法があるのでしょうか?

アパートやマンションなど収益物件の売却方法には、大きく2つあります。1つは、投資用の不動産物件を扱う業者に買い取ってもらう「業者買取り」。もう1つは、従来のように「仲介」で新しいオーナーを見つける方法です。

「とにかく早く売却したい!」「すぐ現金がほしい」というオーナー様でしたら、業者に買取ってもらうのがよいでしょうし、「できるだけ高く売りたい」というオーナー様でしたら仲介のほうが期待できる傾向です。

業者買取り・仲介のメリット&デメリット

業者買取

メリット ・早急な現金化が可能
・仲介手数料がかからない
・瑕疵担保責任がない
デメリット ・売却価格が安くなる傾向

仲介

メリット ・高値売却が期待できる
・レインズ掲載前の早期売却も可能
デメリット ・いつ売れるか見通しが立たないこともある
・仲介手数料が生じる

「業者買取り」とは

--「業者買取り」とは、どのようなものなのでしょうか?

文字通り、収益物件を扱う不動産買取業者、または提携する会社に売却することです。

業者に売却するメリットは、「楽」「早い」「確実」という3つのポイントにまとめられます。

「楽」とは、面倒な手続きとかオーナー様がやらなければならないことのほとんどを、業者が対応しくれるということ。「早い」とは、売りに出して最短3日以内での売却も可能であること。売却額が決まって契約すれば、即日の現金化にも対応できます。

そして何より、売りたい物件をほぼ「確実」に売却できるわけですから、次の投資計画も立てやすくなりますよね。

早急に現金化できる

一般のオーナー様との売買交渉だと、話を進めていくうちに確認漏れや認識の違いなどがあって、せっかく買い手が見つかったのに話が暗礁に乗り上げるなんてことも、よくある話です。

その点、専門業者は収益物件売買のプロですから、オーナー様がお持ちの収益物件の情報がそろっていれば、トントン拍子に話が進みます。

それに、業者からすると売主さんも大事なお客様。早く売却したいと困っているオーナー様を、できるだけいい条件で対応したいと思っています。融資特約などがなければ、確実に売却できるでしょう。

仲介手数料がかからない

また、仲介で売却する場合には、仲介手数料がかかります。これが結構、大きな金額になりますからね。

仲介手数料は「物件価格の3%+6万円+消費税」が上限と決まっています(物件価格が400万円を超える場合)。

もし物件価格が5,000万円だとすれば、156万円(+消費税)の仲介手数料を不動産業者に支払うことになります。

これが業者買取りで売却できれば、手数料はかかりません。一般的に、業者買取りだと市場の価格より安くなるといわれていますが、仲介手数料なども含めて計算するとよいでしょう。

瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任とは、例えば売買する物件に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥(瑕疵)があったとき、売主が責任を負う担保責任のことです。

物件によって責任を負う期間が定められていますが、この期間内に瑕疵があれば、補修費用や損害賠償の請求ですとか、最悪の場合には契約を解除されることもあります。

仲介で売却すると、その責任は売主が負うことになりますが、買取の場合には不動産会社が負うことになります。こちらも業者買取りのメリットといえるでしょう。

ただし、売却時の条件によっては瑕疵担保責任を売主が負うこともあります。業者買取りには、所有権も業者に移転する「保有」という方法と、買主の指定した第三者に所有権が移転する「中間省略」という方法があります。中間省略ですと、売主にも責任の負担を求められることがありますので、注意が必要です。

デメリットは売却価格が安くなる傾向があること

先ほど、業者買取りだと売却価格が安くなる傾向にあると申し上げましたが、一般的には実勢取引価格の約7~8割ほどの価格になってしまうこともあります。

物件にもよりますが、例えば実勢取引価格だと5,000万円なのに、業者買取りだと3,500~4,000万円になるケースもあります。

金融機関から借り入れがある場合は、残債と見比べて決断する必要がありますね。

ともあれ、入居率など関係なく、多少安くなっても早急に売却できるという点では業者買取りがベターでしょう。

仲介での早期売却も可能

-- 仲介だと、早期売却は望めないのでしょうか?

必ずしもそうとはいえません。

例えば、購入希望者の顧客情報を多く持っている不動産会社であれば、レインズ(不動産流通機構)に掲載する前に希望者へ案内し、早期売却を実現できたという事例もあります。

もちろんそのためには、当社のような不動産投資家を多く抱える収益物件専門の会社に相談することが大前提です。こうした業者に依頼することで、仲介でもスピーディーに売却することが可能になるのです。

仲介だからこそできることもある

仲介の魅力は、業者がしっかり売却査定したうえで、オーナー様が納得できる価格で売却しやすい点です。

それに、買い手のオーナーがすぐに見つからない場合でも、業者は売却活動やアドバイスなど、さまざまな方法で一刻も早く売却できるようサポートしてくれます。

売却活動の1つに、レインズやポータルサイトへの掲載があります。最近は、インターネットの普及で、収益物件を探しているオーナー様は毎日のようにチェックされていますし、とりわけ「新着物件」は注目されますので、売却時にもこうしたツールは重宝されます。

とはいえ、ポータルサイトはあくまで集客するためのツールの1つ。掲載したからといって、必ずしも売却できるとは限りません。

ポータルサイトの有効活用術

ポータルサイトに掲載したもののいつまでも売れずに、長期間掲載されてしまう「さらし物件」となるリスクもあります。

そこで大切なことは、ツールを「どのように活用するか」ということです。

例えば、アクセス解析。新着物件は、最初のうちはアクセス数が多いのですが、日が経つにつれてアクセス数は落ちていきます。

そこで、いったん掲載を取りやめて再び新規登録することでアクセス数を伸ばすという方法もあります。物件の購入時を思い出していただきたいのですが、その際に注目して閲覧したのは、やはり新着物件だったのではないでしょうか。

このようにポータルサイトを有効活用するためのテクニックもありますが、仲介で早期売却を狙うなら、やはり不動産投資家に直接リーチすることが最善といえるかもしれませんね。

収益物件を早期売却するために

新川氏のお話をまとめると、収益物件を早く売却ためには、実績と経験が豊富な専門業者に依頼することがまずは重要なポイントといえそうです。

売却する側も、業者買取りと仲介の違いや、それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで判断することが求められます。

そして、どうすれば早く売却できるか、親身になって相談に乗ってくれる業者を選ぶことも大切でしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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