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収益物件・マンションを不動産会社に買い取ってもらうことはできる?

業者買取りしてもらう方法

個人投資家ではなく、収益物件を不動産会社などの業者に買い取ってもらうこともできるのでしょうか?

結論からいえば、不動産会社などの業者へ売却することも可能です。特に、売却を急いでいる方にはおすすめ。現金化も早いですし、仲介手数料もかからないなどのメリットもあります。

一方、業者買取りは市場の実勢価格より売却額が安くなることがデメリットといわれます。しかし、富士企画株式会社の新川氏は「必ずしも仲介よりも安いわけではない」と好条件で買い取るケースもあると語ります。

収益物件の「買取り」「仲介」どちらにも対応

-- 富士企画様でも収益物件の買取りは行っていますか?

もちろん対応しています。

収益物件の売却には「仲介」と「買取」がありますが、どちらでも可能です。当社では買取の場合、提携業者へのご紹介という形になりますが、オーナー様のご要望を伺いながら、より好条件で売却できるようご提案させていただきます。

業者買取のメリットとは

-- 業者買取りだと、早期売却もしやすいと聞きます。

おっしゃる通り、業者買取りのいちばんのメリットは現金化が早いこと。仲介ですと、購入希望者を募って買主を見つけ、売買契約を締結する必要があります。買主側の条件によっては、価格交渉とかリフォームをしたら購入するとか、契約するまでに結構時間がかかります。

これに対して業者買取りだと、買主を見つける必要がありませんし、リフォームなどは業者側で行います。現金が早急に必要というオーナー様でしたら、業者買取りがもっともスピーディーです。

このほかにも、業者買取りにはメリット・デメリットがありますから、収益物件の買取りを検討されているオーナー様は、ご確認をお願いします。

業者買取りのメリットとデメリット

メリット ・早急な現金化が可能
・仲介手数料がかからない
・瑕疵担保責任がない
デメリット ・売却価格が安くなってしまう傾向

メリット1:現金化が早い

特に、当社のような収益物件の売買専門業者であれば、オーナー様のご要望にもお応えしながらスピーディーに対応いたします。早ければ、ご相談から3日程度で現金化することも可能です。

メリット2:不動産会社へ支払う仲介手数料がない

仲介の場合、買主が見つかって売買契約が結ばれたら、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、「物件価格の3%+6万円+消費税」が上限と法律によって決まっており、例えば1億円の収益物件を売却したら、306万円+消費税が仲介手数料になります。結構な費用ですよね。 業者買取りであれば、仲介ではありませんから、この手数料がかかりません。

メリット3:物件に瑕疵があっても売主には担保責任がない

仲介で売買する際、瑕疵担保責任をめぐって買主とトラブルになることがあります。

瑕疵担保責任とは、物件引き渡しから一定期間のあいだに、雨漏りや漏水などの欠陥(瑕疵)が見つかった場合、その修繕費を売主が負担するというものです。

万が一、瑕疵が見つかれば多額の補修費用を負担しなければなりませんし、場合によっては損害賠償請求が生じたり契約を解除されたりすることもあります。業者買取りであれば、その責任は業者側に移るのが一般的です。ただし、契約条件によっては例外もあります。詳しくは後ほど説明しましょう。

買取の売却価格相場は?仲介より高いケースもある?

-- いろいろメリットがありますが、業者買取りだと売却価格が安くなりますよね?言葉は悪いですが、「買いたたかれる」ということなのでしょうか?

…といったイメージをお持ちのオーナー様も、いらっしゃいます。

でも考えてほしいのですが、買取り業者はその物件を転売して利益を得ることが目的です。物件によっては、リフォームなど業者側が負担することもあるでしょう。

それに、個人投資家でも購入しやすい価格に設定して売り出さなければ、物件は売れません。ですから、仕入れ値(売却金額)は市場の実勢価格よりも2~3割ほど安くなる傾向にあるのです。

買取は必ずしも仲介よりも安いわけではない

ただし、業者買取りでも市場の実勢価格と同等の価格で買い取ってくれるケースもあります。

例えば、業者が保有する場合。オーナー様からマンション経営を引き継ぐようなケースですね。この場合、転売による利益を求める必要がありませんし、仲介と同じく収益還元法などに基づいて売却額を算出しますので、実勢価格より安くなるということはありません。

また、個人投資家が手を出しづらい物件の場合も、仲介と同等の売却額で買い取ってくれるケースがあります。

具体的には、金融機関からの融資が使えないような物件。例えば、築年数が古すぎる、空室率が高い、都市計画の制限があるなどの要件があって金融機関が融資できないとなれば、個人投資家で買える方は極端に少ないでしょう。

それでも、業者がリノベーションや建て直しなどをすれば将来的に大きな収益が見込めると判断した場合には、実勢価格で買い取ってくれます。不動産投資は出口を見据えることが重要だといわれますが、このように出口が見つけにくい物件に関しても当社では買取りによる戦略を立案させていただきます。お困りの方は、ぜひ富士企画までご相談ください。

信頼できる買取り業者の見極める4つのポイント

-- 富士企画様なら安心ですよね(笑)。そこで、信頼できる買取り業者の見極めるポイントについても、ぜひ教えていただきたいです。

これまで私は、いくつもの業者様と取引させていただきましたが、信頼できる買取り業者には共通点があります。今回は特別に、そのポイントをお伝えしましょう。

収益物件の買取実績が豊富

まずは、収益物件の買取実績が多いところを選ぶことです。

収益物件は居住用物件とは異なり、売却額を決めるフローが異なります。適正価格を算出するには、実績やノウハウがある会社を選ぶことが大切です。業者のホームページなどを見て、実績がどれくらいあるか、あるいは「買取り強化」をうたっているようなところを選ぶようにしましょう。

提案内容がわかりやすい

買取り業者のなかには、不動産専門用語を並べて説明してくるところもあります。オーナー様が理解しづらいような提案をしてくる業者は、避けるべきでしょう。

説明がわかりやすく、疑問点に対しても理解できる提案をしてくれるような業者を選ぶことが大切です。

あわせて、現状の課題に対して解決策を示してくれる提案内容も、業者選びのポイント。収益物件は1棟1室ごとに状況が異なりますから、それぞれの物件に適した提案をしてくれる業者を選ぶことも重要です。

売買以外でもサポートしてくれる

例えば、リフォームや建て替えが必要な築古物件だけど、居住者がいる物件を業者に買い取ってもらう際、「立ち退きの対応は、オーナー様がしてください」と言われたら、困りますよね。そういった悩みも任せられるような業者であれば、安心して売却できるでしょう。

全国規模でさばける業者

その地方に特化した中小の買取り業者だと、資金力が乏しいこともあって、オーナーが満足できる売却額を提示できないこともあります。全国展開している買取り業者と比べると、価格に差が出ることもありますので、大手業者にも売却見積をとるようにしましょう。

このようにポイントをお伝えしましたが、オーナー様の売却背景や物件の状況などによっても、おすすめできる業者は変わってきます。当社にご相談いただければ、適切な買取り業者をご紹介できますので、業者選びに迷われたらお気軽にご相談ください!

業者選び以外の注意すべきポイント

-- 最後に、業者選び以外にも業者買取りの際に注意すべきポイントはありますか?

業者買取りといっても、所有権が業者に移らない契約もあります。この契約を「中間省略」といって、業者が指定した第三者に所有権が移されます。

瑕疵担保責任のところで少しだけ触れましたが、中間省略で契約した場合、瑕疵が見つかった場合の修繕費負担は、業者だけでなく売主であるオーナー様にも負担が求められることがあります。また、中間省略の場合は融資特約を付けないことになっていますから、この点も確認すべきでしょう。

業者買取りに関してご不明な点がありましたら、当社までお気軽にご相談ください。

買取り業者選びがポイント

新川氏によれば、収益物件を不動産会社などの買取り業者に買い取ってもらう際には、業者選びが重要なカギを握るといえそうです。

オーナーの要望や物件状況などによっても、売却額が変わることもありますので、中立的な立場から提案してくださる富士企画のような不動産会社に相談することで、売却利益を最大化することが可能になるでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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