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【不動産会社選びのポイント】不動産会社の担当者による違いとは?

不動産会社の担当者による違い

収益物件の売却を成功させるにあたり、担当してくれる不動産会社の営業マンによる違いはあるのでしょうか?

売却活動において、営業マンによる違いはあるのか。結論からいうと、その答えは「YES」です。

当サイト監修の新川氏の所感によると、営業マンによって物件の査定額に数100万円ほどのズレが生じることもあるとのこと。担当営業マンによる売却時の差異や、営業マンの心の内を見ていきましょう。

売主様のご担当となる営業マンによる違い。難しいテーマですね(笑)。しかし、これは収益物件の売却においてとても重要となるポイントでもありますね。

ちなみに、いまからお話しさせていただくことは、あくまでも私個人の所感です。不動産の売買は人と人の関わりでもあり、一般論としての話にはなりませんので、そちらはご了承ください。

担当営業マンによって査定額に数100万円ものズレが生じる?

売却活動を担当する営業マンですが、まずは物件の査定額の段階から差が出てくるものです。しかも数100万円ものズレが生ずることも考えられます。

-- 査定からズレが出るものなのですか?しかも数100万円とは…

そうなんです。不動産の値付けにはさまざまな手法がありますし、そもそも不動産には「定価」というものが存在しません。収益物件を専門に取り扱う会社であれば主に利回りが重視される傾向ではありますが、それでも査定価格は統一されたものではないのです。

それが同じ収益物件専門会社であっても、担当する営業マンによって査定価格が変ってくることも珍しくありません。会社間のズレではなく、担当者レベルにおいても、査定にはズレが出てくるものです。

不動産投資の査定の実情

なかでも不動産の恐ろしいところは、金額の規模が大きいことです。担当する営業マンによって100万円単位でのギャップが簡単に起こってしまいますので、オーナー様から見れば大きな懸念となるかと思います。

しかし、これが不動産の査定の実情なのです。

査定額は妥当なのか?を判断する方法

-- 確かに、売主からしたら簡単には看破できない実情ですね。

おっしゃるとおりです。だからこそ、「この査定額は妥当かどうか」の見極めを、オーナー様ご自身が複数の観点から行わなければなりません。

参考までに、私の会社での査定の際に提示している、3つの売却価格を紹介させていただきます。

  1. 業者による買取価格
  2. 市場に出してすぐ売れる相場価格
  3. 理想価格

業者による買取価格は、相場と比較して買取価格が低くなる傾向がありますが、すぐに現金化できるというメリットもあります。

市場に出してすぐに売れる相場価格は、「すぐに」とは言いますが、業者買取よりは売却に時間がかかります。

最後に理想価格ですが、これは売却までにおおよそ半年ほどの時間がかかります。しかし、希望していた通りの価格にて売れる可能性も高いです。

売却に際して何を優先したいのか?

このように、3つの売却価格にはそれぞれメリットとデメリットがあるものです。営業マンによって査定額にある程度のズレが生じてしまうことを仕方ないものとして認識していただいたうえで、早期売却なのか?高額売却なのか?ご自身が優先するポイントを考え、売却の準備を進めるようにしてください。

売却活動における営業マンの心の中

担当営業マンごとの売却活動の違いについても、一般論としてお話しすることはできませんが、アドバイスのひとつとして「営業マンが考えていること」に視点を当ててお答えさせていただければと思います。

いわゆる「営業マンあるある」くらいの温度感で捉えていただけますと幸いです(笑)。

買い主の候補に対して営業マンが聞きたがること

収益物件の買い手を探す際、多くの営業マンはこのようなことを考えています。

買い主様へのアプローチとして、「どんな物件を探しているのか」というのは特に重要ですね。逆にいうと「いい物件があれば何でも買います!」といった感じで、探している物件が明確でない投資家様に対しては、あまり物件を紹介しなくなることもあります。

「この利回りなら○○さん」「○○さんがこの地域で探していたな」といったように、ニーズに合致しているため動いてくれそうな投資家様を探し、連絡を取っています。結局は仲のいい人とも言えるかもしれませんね。

人と人のお付き合いですから、この仲の良さ、相性の良さというのは重要なことです。これまで収益物件を運用されていた方なら、管理会社との相性も重要であることは肌感で理解されていることもあるかと思います。

オーナー様と営業担当者の相性も、それと同じく大切なものであると思いますね。

営業マンによる違い、相性の良し悪しは見逃せないポイント

あらゆる業界・業種と同様に、収益物件の売却においても担当営業マンによる違いは出てくるものです。中でも、査定額に数100万円ものズレが生じるとは驚きでした。

新川氏のお話にある通り、売却にあたり優先するポイントをしっかりと定めることが大切となります。それは担当営業マンとの相性の良し悪しにも関わってくるものでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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