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収益物件専門不動産会社のメリット|不動産会社の代行手続きとは?

不動産会社の代行手続き

収益物件の売却活動で、不動産会社はどのように動いてくれるのですか?

不動産会社に収益物件の売却を依頼するメリットは、実に多岐にわたります。

買い手である新しいオーナーを見つけてくることはもちろん、成約予想価格の設定から、売買契約締結などの手続き業務、引き渡しまでのサポートまで、売主と買主の両者をつなぐことが主な仕事内容となります。

具体的に、どのような業務を行っているのかについて、当サイト監修の新川氏に、業務の流れを伺いました。

不動産会社が対応する売却までの流れ

-- 収益物件の売却まで、不動産会社はどんな仕事をするのでしょうか?

いい質問ですね(笑)。

わかりやすく説明するために、ここでは業務内容の流れを「契約手続きまで」「買い手を見つけるまで」「買い手が見つかってから契約を締結するまで」という3つのブロックにわけて、ご説明しましょう。

ご相談~売却方法のご提案

収益物件の売却相談を受けたら、まずオーナー様のご要望を伺います。

ご要望には、「とにかく早期売却したい」というケースもあれば、「できるだけ高く売りたい」というケースもあります。

そういった事情やスケジュールによって、売却方法は変わってきます。

次に、お金のご説明をいたします。「どれくらいの価格で売れるの?」というのは実際に査定してみないとわかりませんが、入居率など物件の現状パフォーマンスなどから、ざっくりとした金額は提示できるかと思います。

そのほか、ローン残高の確認や、税金・手数料などの諸費用はこれくらいかかりますよといったことを説明し、トータルでどのような売却方法がよいか(仲介or買取り)、売却タイミングなどをご提案させていただきます。

収益物件の査定~媒介契約

続いて、収益物件の査定です。査定価格は、その収益物件の立地や状態を調べたうえで、近隣の類似物件などから調査した相場、市場動向などからどれくらいの収益性があるか…と、多角的に調べます。

こうして「成約予想価格」を算出しますが、実際にはオーナー様の売却希望価格も踏まえたうえで、正式な価格を決めていきます。

念のために申し上げますが、ここまでは無料で対応します。売却金額を知ることで、将来のよりよい投資計画を考えてください。

売却価格にご納得いただけましたら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、どれにしようか迷われたらお気軽にご相談ください。

この媒介契約によって、正式な依頼となります。

-- それでは次に、買い手を見つけるまでの売却活動は、どのような内容でしょうか?

売却活動が、私たち不動産会社の真骨頂でしょう。

オーナー様の物件を広く伝えるためにレインズ(指定流通機構)へ物件登録を行うほか、不動産ポータルサイトへの物件掲載、新聞折込チラシの配布、既存のお客様や提携業者への紹介など、さまざまな施策で売却活動をサポートいたします。

また、売却活動の内容や反響状況などは、媒介契約にもよりますが、おおよそ週に1回に割合でオーナー様へご報告します。

これを見たうえで、今後の売却活動の計画であったり、場合によっては価格変更のタイミングをご提案したりと、さまざまな施策をご提案します。

また、弊社の場合ですと、直のお客様としてたくさんの投資家様がいらっしゃいます。不動産サイトなどに一切掲載せず、早期での売却成約も可能です。

仲介は売主と買主の間に入る「両手」の仕事

収益物件の仲介では、「売主と買主の間に入って両者の手をつなぐこと」が業者の役割だと考えています。

そのため当社では、過去に物件の問い合わせが来たお客様をはじめ、既存のお客様や不動産投資家への紹介に力を入れています。

もちろん、インターネットを活用した売却活動もいたしますし、早く売却したいという方であれば提携する買取業者の紹介も可能です。

-- 買主が見つかったあとは、どのような手続きとなりますか?

新しいオーナー様が見つかりましたら、速やかに売買契約を行い、引き渡しと残代金決済の手続きなどをサポートします。

また、購入希望者様の融資の段取りを行うのも私たちの仕事。だからこそ、売主と買主の間に入る「両手」なんですよ。

当社では、購入希望者様とじっくり打ち合わせをしながら確度の高い希望者様を選んで売主様にご紹介いたしますので、この契約で突然破棄されるようなケースはほとんどありません。

売買契約までの動き

買主から購入依頼を受けたら、売却の条件や支払方法、引き渡しまでのスケジュールなどを話し合います。

それをオーナー様へお伝えし、条件が見合えば正式に売買契約を結びます。

売買契約では「不動産売買契約書」で詳細を決めていくことになるのですが、オーナー様には物件の状況報告について確認していただきます。

その報告の内容は、例えば雨漏りがあるか、騒音問題はないか、付帯設備(エアコン、給湯器など)の有無や不具合・故障などはないか、過去の修繕履歴など、細かい部分まで買主に報告する必要があります。

不動産会社でも、こうした内容をチェックしたうえで報告書を作成いたしますが、最終的にはオーナー様の確認が必要となりますので、契約締結までに相違がないかチェックをお願いしています。

ちなみに参考までですが、売買契約時に必要なものを下記に列挙いたします。契約締結までにご用意いただけますよう、お願いいたします。

売買契約時に必要なもの

引き渡しと残代金決済

売買契約後、新しいオーナー様へ引き継げるよう引き渡しの準備をサポートします。

買主となる新しいオーナー様には、残代金決済や登記手続きについてのサポートも行います。

例えば、登記関係書類の確認については司法書士をお呼びし、所有権移転登記に必要な登記関係書類を作成いたしますので、売主・買主ともに確認をお願いしています。

また、ローンが残っている場合など抵当権がついている場合、債務を返済していただいた後に、抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼します。

これらすべての決済が完了したところで、いよいよ物件の引き渡しです。

このように、不動産会社では売主・買主の両者に対して、売買をスムーズに進められるよう、さまざまな業務に携わっています。イレギュラーなケースも稀にありますが、これまでの実績やノウハウから速やかに対処できるよう、しっかり対応させていただきます。

収益物件売却のためには不動産会社のサポートは必須

新川氏の話を聞く限りでも、不動産会社では実に多くの業務をこなしていることがわかります。

特に収益物件の査定や売却活動には、一般の居住用物件の売却とは異なる点も多く、より専門的な知識やノウハウが必要であることも、おわかりになったかと思います。

こうした点からも、収益物件の売却はその専門の不動産会社への依頼することが重要となるわけです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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