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収益物件・マンションの売却における築年数の考え方は?

所有する一棟マンションは、築15年ほど経っています。売却するとどれくらいの価格が見込めるものでしょうか?

マンションの資産価値は築年数に応じて下がる傾向にあり、、一般的には、5年で2割、10年で3割、15年で5割ほど資産価値は下がるとされています。しかし、それはあくまでも一般論に過ぎません。

現実にはそれ以上の価格で売却できる物件も多くありますし、「築30年のマンションやアパートでも買い手がいますし、高く売却できることもあります」と、当サイト監修の新川氏も語っています。

築年数と資産価値との関係について、あらためて考えてみましょう。

マンションの価値は「部屋」にあり

-- マンションの売却価格と築年数にはどのような関係がありますか?

昔から「マンションの価値は部屋にあり、一戸建ての価値は土地にあり」と言われています。

一戸建て住宅は、建物が古くなったら建て替えれば快適に過ごせますが、マンションは共有住宅ですので建て直すのが難しいということから、このように言われてきました。こう話すと、ちょっと古い人間だとバレてしまいますね(笑)。

マンションは築年数が古くても、売れます。実際、築30年の収益物件も市場に出回っていますし、立地などがよければ人気も高まりますし「古いから売れない」ということはありません。

最近では、リノベーションで間取りを現代のライフスタイルに合わせたり、新しい設備を設けたりすることで、築年数が古くてもすぐに買い手が付く収益物件もあるのです。

まさに、「マンションの価値は部屋にあり」ですね。

周辺環境の変化も売却額に反映

その一方で、マンションの資産価値は、築年数に左右されるのも事実です。

一般的には築5年で2割、10年で3割は下がり、15年だと半額にまで価値相場は下がっていきます。新築の一棟マンションを1億円で購入しても、15年後には5,000万円にまで相場の価値は下がるということになります。

ただし、これはあくまでも平均的な資産価値の話です。

例えば、この15年の間に新しい道路や鉄道ができたり、大型商業施設や大学のキャンパスが近くに建ったり、近隣に駐車場やコンビニができたりなど、周辺環境の変化によっては下落率をぐんと抑えられるケースもあります。

マンションの価値は築年数だけでなく、部屋の状態や周辺環境などの要件も大きな影響を与えるものなのです。

売却タイミングと築年数の関係

また、築年数は売却のタイミングを図るうえでのポイントにもなるものです。判断基準の代表的なものとしては、次の3つが考えられますね。

法定耐用年数と融資の受けやすさに注目

特に、法定耐用年数の残存期間は、新しい買い主様が融資を受けるための大きなポイントとなります。

例えば木造の物件であれば、法定耐用年数は22年です。それが10年以上残っていれば、次に買う人も当然、融資を受けやすくなりますよね。

鉄骨造やRC造であると、耐用年数は延びます。法定耐用年数が47年のRCの場合ですと、20年以上残っていれば融資が受けやすくなりますので、売却にはその前後のタイミングが適しているとも考えられますね。

耐用年数を過ぎていても売却は可能!

-- ということは、法定耐用年数を過ぎてしまったような築古物件は、売却が難しくなってしまうのでしょうか?

いいえ、そんなことはありませんよ。売却のタイミングの正解はひとつだけではありませんからね。それが不動産投資の面白いところでもあります。

築30年の木造アパートを例としましょう。こちらは法定耐用年数をすでに経過した物件となりますが、減価償却ができないわけではありません。簡便法という計算方法を用いるのですが、減価償却は4年間でできるのです。

そのような物件は、短期間での減価償却を行いたい投資家の購入対象となります。例えば高年収のため、毎年の税金を軽減したい方などですね。そういった目的と、築古物件は合致するわけです。

このように、築年数が経っていたとしても、上手に売却することは十分に可能です。

昭和築の物件はいまが売り時!

続けてお話ししたいのが、「昭和築」の物件の取り扱いです。結論から申し上げますと、昭和の物件は今が絶好の売り時とも言えます。

「大正時代」と同等のイメージに!?

その理由には、まずは買い主の印象の変化があります。年号が変わると、急に古い建物のように感じてしまいます。実際にはタイムスリップしているわけではないのですが(笑)、それでも印象は大きく変化するものです。

「昭和」となると、今でいうところの二世代前、つまり「大正」のイメージと同等になるといって過言ではありません。年号が変わると、昭和の物件は売却しにくくなっていくことも考えられますね。

改正されていく建築基準法に対応できなくなる

また、建築基準法が今後さらに厳しくなることも十分考えられます。これまで以上の基準を求められていけば、昭和築の物件では対応できなくなることもあるでしょう。

住宅瑕疵担保責任が付いたのは、ついこの間のことです。姉歯事件がその契機ですね。今後も新基準が設けられても、まったく不思議ではありません。

築年数の経った収益物件を賢く売却する方法

-- なるほど。それでは、築年数の古い収益物件をよい条件で売るコツなどあるのでしょうか?

これはズバリ「不動産仲介会社選び」です!

古い物件をお持ちのオーナー様によくあるのですが、「古くからの付き合い」とか「入居者募集をお願いしているから」といった理由で、売却も含めてひとつの不動産会社に依頼されることがあります。

もちろん、その不動産会社とはこれからもずっと付き合いを続けていってほしいのですが、収益物件の売買は専門性の高い分野でもありますので、売却を依頼するなら収益物件の専門的な知識やノウハウを持つ不動産会社のほうが、よい条件で売れます。

専門業者であれば、「売るときはできる限り満室の状態にする」「家賃設定は高めにしておく」など、売却額をアップさせるコツも知っていますし、築年数に応じた売却戦略を策定できます。

また、不動産投資家は全国に存在しています。インターネットを上手く活用して積極的に全国に向けた情報発信をしている会社を選ぶとよいですね。

投資家に直接リーチし売れ残りを回避

収益物件を専門に扱う不動産会社であれば、投資家に直接リーチする形で売却活動をしているところもあります。このように販路を拡大することで、早期売却・高額売却が期待できるのも専門不動産会社の強みです。

当社も収益物件に特化した不動産会社です。よい条件での売却のために、ぜひご相談いただければと思います。

築古物件の売却は専門不動産会社に相談

新川氏の話をまとめると、収益物件の価値は年々下がっていくものの、それはあくまでも平均的な資産価値。部屋の状態や周辺環境、売却ニーズなどによって高値を保つことは可能だということでした。

また、収益物件を専門に扱う不動産会社に相談したほうが、結果的に早期売却や高額売却など、オーナー様にとって有利な条件での売却が期待できるようです。昭和築などの物件をお持ちのオーナー様は、ご検討してみてはいかがでしょうか。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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