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収益物件・マンションの売却時にかかる費用は?

収益物件(一棟マンション)の売却手続きにかかる費用は、どのようなものがありますか?

収益物件の売却に際し、必ず発生するのが事務費用です。仲介手数料、税金関係やローンの諸経費、登記費用などが、事務費用にあたります。より高い価格で売却したいという場合には、利回りを高めるための設備投資などの費用も必要でしょう。

なお、設備投資に関しては事前にシミュレーションをして費用対効果があるのかチェックすることが大切です。当サイト監修の新川氏に、収益物件売却にかかる費用を解説いただきました。

必ず生じる事務費用まとめ

-- 収益物件の売却時にかかる費用には、どんなものがあるのでしょうか?

一般的には諸費用と呼ばれるものですが、これが結構な額になることもありますので、しっかり準備をお願いいたします。まずは、これだけは必要という事務費用から説明していきましょう。

仲介手数料

不動産会社に収益物件の売買を依頼した際にかかる、手数料です。

仲介手数料は「物件価格の3%+6万円+消費税」が上限です。売却価格が400万円以上の場合に適用されます。例えば、1億円の物件を売却したときにかかる仲介手数料は、

「1億円×3%+6万円」=306万円(+消費税)

となります。

なお、収益物件を業者が買取る場合には、仲介手数料はかかりません。

税金関係

どの物件にも必要となるのが、売買契約書に貼付する「印紙代」です。

物件の価格によっても異なりますが、1億円の収益物件の場合は8万円となります。

また、譲渡所得がある場合には利益に対して譲渡所得税がかかります。逆に譲渡損失の場合は、他の不動産の譲渡益などと損益通算して、損失分を控除することが可能です。

譲渡所得税の税率は、約40%または20%で、5年を境とする保有期間によって異なります。

銀行への返済手数料

こちらは銀行などそれぞれの金融機関、また借入時の契約などによっても、その額が大きく変わってくるものです。場合によっては返済元本の数%、といったこともありますので、注意しなければいけませんね。

借り入れの際に確認しておいた方がよいものです。

固定金利期間中の違約金

売却するタイミングが固定金利期間中であれば、こちらも注意が必要です。返済時に発生する違約金が設定されている場合がありますからね。

こちらの計算も金融機関に応じて変わりますので一概には言えませんが、その時の銀行の調達金利などによって決定されるようです。

売却のタイミングがいつなのか?これが決まらないとわからないので、ちょっと厄介ですね。

登記費用・引き渡し費用

物件の引き渡しで生じる登記費用や、ローン残債がある場合なら抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬も必要となってきます。

現状渡しなのか?リフォーム渡しなのか?など条件によっても変わってきますので、事前に考慮しておくべき項目ですね。

利回り向上施策としての投資費用

-- 事務的な費用だけでもいろいろあるのですね。その他に考えられる費用としてはどのようなものがありますか?

収益物件を少しでも高く売りたいという場合には、利回りをアップさせるための施策を行うのも有効です。

例えば、インターネットが無料で使えるようネット環境を整備したり、オートロックやホームセキュリティなどの設備を設置したりと、入居希望者に人気の設備を設けることで、利回りを高めることが可能です。コストをかけない外壁塗装なども有効な一手ですね。

資金に余裕があるなら、リフォームやリノベーションを行ってもよいでしょうし、最近では屋上にソーラーパネルを設置するケースや、バイク駐輪場を設置するマンションなどもあります。

ただし、投資したからといって必ずしも利回りに反映されるかといえば、そうとは言い切れません。早く売却することを望まれる方であれば、こうした施策は不要でしょう。

とはいえ、設備投資やリフォームを通じて高く売りたいとお考えでしたら、当社でもマンション管理会社やリノベーション業者をご紹介することも可能です。予算だけでも知りたいという方でも、お気軽にお声がけくださいね。

売却するのにもお金がかかる!

見てきた通り、収益物件の売却時には意外と多くの出費項目があるものです。あらかじめ理解したうえで、出口戦略を構築しなければいけません。

このほか、高額売却をねらって設備投資をするというのも戦略の1つですが、無駄な投資にならないよう事前にシミュレーションをするなど検討したうえで判断しましょう。

また、お金に困っての売却である場合などは、かなり手痛い出費にもなります。

「言いたくないこともあると思いますが、売買担当者には正直にお話しいただけますようお願いしています」とは新川氏。状況をなんとか打破しようと動くと、それがかえって逆効果になってしまうこともあるようです。親身に話を聞いて対応してくれる不動産会社に相談するべきでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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