プロが教える収益物件売却の成功塾 » これが正解!収益物件・マンションを賢く売却する方法 » ローンが残っている収益物件・マンションを売却する方法は?

ローンが残っている収益物件・マンションを売却する方法は?

収益物件(一棟マンション)の売却を検討していますが、ローンの残債はどうすればよいのでしょうか?

不動産投資ローンが残っている段階で売却を検討するのは、躊躇される方も多いかもしれません。

しかし、収益物件の売却額がローンの残債を上回るとわかれば、いつでも安心して売却できるでしょう。なぜなら、不動産投資の基本である「出口を確保できた」からです。

ローンが残っていても、売却は可能です。では、どのようにして残債をクリアにしていけばよいのかを、当サイトの監修者である新川氏に解説していただきました。

ローンが残る収益物件の出口戦略

-- それにしても、なぜローンが残っていても売却は可能なのでしょうか?

ローンを返済できる見通しが立てば、抵当権を抹消できるからです。

ローンを支払っている段階では、その収益物件はオーナー様だけでなくローンの債権者、つまり金融機関のものでもあります。その証拠と言いますか、収益物件には抵当権がついていますよね。

抵当権とは

ちょっと話がそれますが、抵当権について説明しましょう。

債務者であるオーナー様が万が一、ローンを返済できなくなったとき、債権者である金融機関がその物件を没収して処分することができる権利のことを、抵当権といいます。

新しいオーナーとなる買主は、抵当権のついた物件を購入しようとはしません。買主はきちんとローンを支払っていても、前のオーナー様が残債の支払いを滞納したら、物件を没収されてしまうおそれがありますからね。

一部、親族間で売買されるケースなどでは抵当権つきで売却することもありますが、基本的には抵当権を抹消したうえで売却することになります。

出口が見えれば、売却が可能!

収益物件を売却するには、この抵当権を抹消する必要がありますが、そのためにはローンの残債を全額返済する見込みを立てる必要があります。

そこでポイントとなるのが、「物件を売却したときの額でローンを返済できるか」ということ。これがわかれば、抵当権を抹消でき、売却することが可能になるのです。返済の見通しが立つ(=出口が見える)ということですね。

ローンが残っていて売却したいというオーナー様は、まずはローンの残高と売却価格の比較することから始めましょう。

抵当権抹消には時間がかかる?

抵当権の抹消ですが、こちらは物件の引渡時、売主様側が責任を持ち、確実に行わなければなりません。これは1日でも遅れてはいけないことです。

しかし、金融機関の側から見ると、また違った思惑があります。

抵当権がついている物件をそこで完済されてしまうことは、望ましくないのです。せっかく作った貸付金がそっくりなくなってしまうわけですからね。「時間がかかります」といった引き延ばしをされたり、物件の売却自体を引き留められたりと、こういったケースは決して珍しくありません。

このようなトラブルで悩まされないためにも、抹消までの手続き、そしてかかる日数を事前に確認しておくべきですね。

諸費用も含めて考える

もう一点、注意したいこととして諸費用も計算しておくことがあります。

売却時には、仲介手数料や印紙代、登記費用などの諸費用が差し引かれます。

ローン関係でいえば、一括繰上返済をすると手数料が生じます。金融機関は金利収入が得られることを前提に融資するのですが、一括繰上返済されると金利収入の見込みが立たなくなるため、手数料がかかってくるのです。

このような費用も念頭に置きながら、売却への道筋をしっかり立てる必要があります。

ローンが残っている収益物件の売却について

新川氏の話より、ローンが残っていても返済の見通しが立てば売却できることがわかったかと思います。

ただし、物件を売却するときには、抵当権の抹消手続きが不可欠で、諸費用も必要となってきます。これらをすべて含めたうえでローンを完済できるか、しっかり計画を立てることが大切です。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

さらに詳しく見る>>

【富士企画公式HP】
収益物件相談窓口

新川氏の携帯に
直接お問い合わせ

【@surfrider】
新川氏にLINEで相談