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収益物件・マンション売却の簡易査定は信用できる?

不動産会社のホームページなどで「収益物件を無料で簡易査定」と案内されているのをよく見かけます。簡易査定とは、信用できるものなのでしょうか?

売却を検討する判断材料にはなるが、現地査定にはさらに専門的な観点が必須です。物件の種別や建物面積などを入力し、売却額を査定してもらう簡易査定は、積算評価で算出されることが一般的のようです。

とはいえ、立地や建物の規模、築年数など、まったく同じ条件の収益物件はありませんから、簡易査定はあくまで売却価格の目安程度に。実際の売却額は、個別での専門的な現地査定で決まります。では、簡易査定はどれくらいの精度なのでしょうか?富士企画の新川氏に解説していただきましょう。

大幅に異なることはないが、あくまで目安としてとらえる

-- 収益物件の簡易査定ですが、その精度は確かなものなのでしょうか?

簡易査定は机上で計算するものですから、ここで算出された額が100%売却額になるということはありません。とはいえ、大幅に異なるというケースもありませんので、目安として捉えていただければと思います。不動産会社によって査定方法は異なりますが、簡易査定は一般的に「積算評価」によって算出するところが多いです。

積算評価による査定方法とは

積算評価とは、公示地価や路線価から算出される「土地の評価額」と、再調達原価という考え方と減価償却費から算出される「建物の評価額」を合算(積算)して、売却額を決める方法です。

再調達原価とは、その収益物件と同じ建物を建てるといくらかかるかというもので、鉄筋コンクリート造・鉄骨・木造など物件の構造によって概算が決まっています。これで算出した原価から、これまでに支払った減価償却費を差し引いた額が、建物の評価額になります。なお積算評価は、金融機関の融資額を決める際に用いられる評価法でもあります。

相場価格なども参考にされる

富士企画では、積算評価による評価額に加え、実際に取引された類似物件の相場価格、近隣にある収益物件の利回りなども参考にして、簡易査定を行っています。ただ、先ほども申しましたが、簡易査定はあくまで参考価格。収益物件の査定は専門性の高い分野でもありますし、まったく同じ条件の収益物件はありません。

それに、不動産は1にも2にも現場が大切だと考えていますので、建物の状況など現地確認をしたうえで実際の売却額を決定させていただきます。

実際の売却時査定方法

-- 収益物件の査定には、専門的な知識や経験が必要ですよね。では、実際の売却額はどのように行っているのでしょうか。

実際の査定では、「取引事例比較法」と「収益還元法」という方法を用いて売却額を決定していくのが通例です。

取引比較事例法

取引比較事例法とは、文字通り、近隣の類似物件の売却取引事例を参考に売却額を決める方法です。類似物件といっても、立地や築年数だけでなく土地の形状や面積、建物の階数、間取りなどの要件があり、これらに合致した物件の取引額と物件ごとの個別性を考慮しながら算出されます。

こうして求められた評価額のことを、不動産用語で「比準価格」といいます。一般的な居住用物件の査定でも用いられる方法ですね。

収益還元法

収益物件は、「その物件から将来にわたっていくらの収益が得られるか」という考えからも評価する必要があります。そのもととなるのが、収益還元法です。収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法という査定法があります。

直接還元法では、1年間の収益を利回りで割って、それに100を掛けて評価額を算出します。DCF法は、賃貸期間中の収益とその後に売却する額を現在の価値に換算し、それを合計して求めます。

いずれの方法も、将来的な金利や物価の変動を考慮しながら求められますので、高い専門知識を持った不動産会社でなければ正確に算出できないものです。

査定前に知っておきたいポイント

-- 多くの観点をふまえて正確な査定額を算出するんですね。その他、査定を検討されている方が注目すべき点はありますか?

立地と路線価の考え方について、知っておいてほしいことがありますね。

立地の考え方について

収益物件を査定する際、私たちは物件の良さを探し出そうとします。立地の点でいえば、「賃貸需要は高いエリアなのに、近隣にはマンションが少ないから希少性がある」とか、「コンビニなど単身者向けの施設が多いから、需要がありそう」など、さまざまな観点から評価アップにつながりそうな要素を見つけています。

路線価について

路線価は、金融機関の担保評価で活用されることから、土地の売買査定でも大きく影響してきます。当然、路線価が高い収益物件ほど、高く売れやすいです。 ところが最近、金融機関は路線価だけで評価しても融資額が伸びない傾向にあって、融資額を伸ばすために調整しています。

説明がちょっと難しかったかもしれませんが、収益物件の査定は複雑なので、詳しくは当社のような収益物件を専門に扱う不動産会社までご相談ください。

富士企画様に実際の売却査定を依頼する際、準備しておくものはどのようなものがありますか?

-- 富士企画様に実際の売却査定を依頼する際、準備しておくものはどのようなものがありますか?

重要事項証明書や固定資産税の納付書写しなどのほか、管理会社との契約関係書類などもあると、たいへんありがたいです。

また、書類関係以外にもオーナー様へ伺いたいことがあります。査定をお申込みなる前に、以下の内容をまとめてくださると話がスムーズですから、よろしくお願いいたします。

不動産査定時に準備する書類

オーナー様へお伺いすること

収益物件・マンション売却の査定法は複雑

簡易査定でも、おおまかな概算を出すことができることがわかりましたが、新川氏の話では、より正確な売却額を算出するには実際に現地査定する必要があるとのことです。

その現地査定も、かなり複雑なため、収益物件を専門に扱う不動産会社でなければ適正価格を算出することが難しいということも、理解いただけたのではないでしょうか。

収益物件の売却査定は、富士企画のような専門業者に依頼することが早期売却・高額売却のチャンスも広がるといえるでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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