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収益物件・マンションを売却するタイミングは?

マンションの持ち替えも見据え、現在所有する収益物件の売却を検討していますが、そのタイミングをなかなか決められません。収益物件の売却に適しているのは、どのようなタイミングなのでしょうか。

収益物件を売却するタイミングには、さまざまな要因の兼ね合いから考える必要があります。

例えば、金融機関の融資ハードルが低くなる期末シーズン、譲渡所得税が軽減される保有5年目、ローンの変更時期、大規模修繕工事の前などを売却タイミングとして検討される投資家が多いようです。

「この時期に絶対に売却しなければ」というタイミングは、なかなかありませんが、出口を見据えた想定は不動産投資において不可欠です。こうした点を含め、収益物件売買のスペシャリストである当サイト監修の新川氏は、どのようなお考えをお持ちなのか伺いました。

売却に適したタイミングはいくつかある

-- 収益物件の売却タイミングを決める目安として、どのようなものがあるのでしょうか?

売却を決断するのは、なかなか難しいですよね。

「今がベストなタイミングなのか」「もうしばらく保有してから売却したほうがいいのか」など、悩まれることも多々あるかと思います。

社会情勢や経済動向に左右されることもありますから、「今がチャンス!」と大きな声で言えないのも事実ですが、それでも、売却に適したタイミングはいくつかあります。

「買ったときよりも高く売れるから」は正解?

売却タイミングを話す前に、大前提としてお伝えしておきたいことがあります。

それは、「売却額を購入時の価格と比較するのはあまり賢明とは言えない」ということです。

「買ったときよりも高く売れる」と思っているオーナー様も、少なからずいらっしゃいます。

ただ、取得して10年も経つと、ほとんどの物件は購入時の価額を下回ります。しかし、仮にそうであったとしても、そのタイミングで売却する方が望ましいケースも考えられます。

逆に、売却額が購入時の価格よりも高くなったとしても、仲介手数料や登録免許税などを差し引くと、結果的に多くの利益を得られなくなることも考えられるのです。

購入時の価格を売却額の判断基準にするのはひとつの考えではありますが、それが絶対とは言い切れないのではないでしょうか。

シーズンから考える収益物件売却タイミング

それでは、売却タイミングについてポイントを紹介していきます。

ひとつ目のタイミングは、ズバリ「3月と9月」です。

この時期、金融機関では融資実行額を伸ばそうと、有利な条件で融資を提案するところが少なからずあります。収益物件が売れるか売れないか、それはやはり融資が肝です。

融資のハードルが低くなれば、当然、買主が「今が買いだ!」と動き出します。売り手からすれば、買主が見つけやすいので、期末は狙い目となりますね。

銀行融資の状況から判断する

3月や9月というのはわかりやすい例ですが、高値売却のチャンスは銀行融資の状況から判断できます。

融資がゆるい、「開いている」状況であれば、買い手となる投資家がたくさん現れます。いわゆる売り手市場の状況です。

対して、融資が「閉じている」状況。そうなると買い手は少なくなりますので、値段を下げていくしかならなくなります。逆にいえば、属性の高い「買える」投資家であれば、物件を安く購入できるチャンスになるわけです。

不動産投資で成功する人が実践する基本ルール

不動産投資で成功する人は、このように市場が冷え込んだ状況を見据えて、割安で物件を購入している人です。「安く買って高く売る」これは投資の基本中の基本ですからね。

とはいえ、この基本ルールを誰もが実践できるかといえば、それは難しいのではないでしょうか。物件相場が下がっているタイミング、つまり融資が閉じているタイミングで物件を購入するのは、難易度が高いですからね。

売却であれば「正解」のタイミングを狙える!

しかし、売却となると話は別です。融資が開いているタイミングを狙って売却することは、それほど難しくないでしょう。

5年、10年と物件を所有していけば、融資が開く時期は必ずやってくるものです。そのチャンスを見計らって収益物件を売却することが正解です。これまで売れなかった物件であっても、急に売りやすくなることもありますからね。

物件購入時であれば、誰でも融資動向を気にされていると思います。しかし、それは売却においても不可欠な視点となるのです。

譲渡所得税の税率が下がる約5年目

-- 金融機関の動向が、売却の成否や売却タイミングを左右するということですね。

その通りです。しかもこれは誰にでも再現が可能かつ、理にかなった売り時の見極め方ですね。もちろん他にも、売却に適したタイミングはありますよ。

例えば、「譲渡所得税が下がるとき」。売却によって譲渡所得(利益)が得られると、それに対して譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税は保有期間によって税率が異なり、約5年以下だと40%、5年を超えると20%に引き下げられます。20%の差は大きいですからね。このタイミングを狙って売却されるオーナー様もいらっしゃいます。

物件の状況に応じた売却タイミングの考え方

いまお話しした保有期間を見据えたタイミングもそうですが、売却に適したタイミングは、物件の状況に応じてさまざま考えられるものです。

買主の融資状況とも関係する法定耐用年数の残存期間、大規模な修繕工事が控えるタイミング、「デットクロス」になる前…などなど、挙げていけばキリがないですね(笑)。あらゆる角度から慎重に検討しなければなりません。

さらに詳しくお話しするのであれば、個々の物件の状況と照らし合わせて行うのが一番です。ぜひ弊社にもご相談いただければと思います。

強引に売却を進めるようなことはいたしません。「いまは売り時ではない」といったアドバイスもさせていただきます。

収益物件売却タイミングの見極め

収益物件の売却タイミングは、シーズンや金融機関の融資状況など、さまざまな観点から見極めることが大切だと、新川氏は語ってくださいました。

あらゆる角度から慎重に見極めるべき売却タイミングを、素人が判断するのはなかなか難しいところもあるかもしれません。検討の際は収益物件の売買を専門に扱う不動産会社に相談してみて損はないでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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