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収益物件・マンションの相続税の計算と安く抑える方法は?

収益物件(一棟マンション)を所有する父が亡くなり、高額な相続税を懸念しています。売却しようと思うのですが、どうしたらよいでしょうか?

一棟マンションのような高額資産を相続すると、その資産価値に応じて相続税を支払う必要があります。

ただし、不動産の場合は評価額を抑えることができるほか、「小規模宅地の特例」などの制度により、ほかの金融資産よりも相続税を軽減することができるのです。また、収益物件の場合は「貸家建付地の評価減」という制度があり、これも相続税を抑えるのに有効です。

では、どれくらい安くすることができるのでしょうか? 当サイト監修の新川氏に、相続税の基本的な情報から伺ってみました。

収益物件の相続税の特例

ーー収益物件の相続税には、さまざまな特例があるそうですね。

おっしゃる通りです。一般的に知られているのが、「小規模宅地等の特例」と「貸家建付地の評価減」でしょうね。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続で取得した土地の評価額を50%または80%に減額できるという、土地に対する減税制度です。

小規模というように、土地の面積には上限があり、それは土地の用途によって異なります。例えば、居住用の宅地であれば330m2、アパートなどの貸付事業用宅地の場合は200m2までとなっています(平成27年改正)。

また、評価額も居住用の宅地であれば80%減額できますが、貸付事業用宅地だと50%です。例えば、1億円の土地にアパートが建っていれば、50%減額されて、土地の評価額は5,000万円になるわけです。

貸家建付地の評価減

マンションやアパートなどの収益物件を建てると、更地の状態に比べて土地を自由に売却しにくくなりますよね。

つまり土地の評価が低くなります。これが「貸家建付地の評価減」で、小規模宅地等の特例が使えないような大きめのマンションなどでは、土地の評価額を20~30%ほど抑えられます。

1億円の土地にアパートが建っていれば、20~30%減額されますから土地の評価額は、7,000万円~8,000万円になるわけです。

収益物件の相続税の計算

ーー居住用物件より高いとはいえ、収益物件であっても評価額を抑えられるのですね。では、不動産相続税の計算方法について教えていただけますか?

「路線価方式」と「倍率方式」

こちらがですね、意外と複雑なんですよ!

とりあえず概略だけ説明しますと、不動産の相続税の計算方法には、「路線価方式」と「倍率方式」という2つの方式があります。

路線価方式とは、文字通り国税庁が公表する路線価を使って算出する方法です。金融機関が物件を担保とした融資額を決める際に用います。

路線価
引用元:国税局 No.4602 土地家屋の評価 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

これに対して倍率方式とは、固定資産税評価額に、公示価格や宅地売買実績、不動産鑑定士による評価などを踏まえて算出する方法で、不動産会社が物件を査定する際に用います。ただ最近は、路線価方式で算出するところも多いようです。

いずれの算出方法も、結構複雑でして、さらに建物の評価額も加わります。詳しくは、当社のような収益物件を専門に扱う不動産会社に相談してくださいね。

相続税が生じる評価額

ーーおっしゃる通り、話を聞くだけでは理解が追いつかなそうです(笑)。では、これらの評価額がどれくらいになると、相続税が生じるのでしょうか?

こちらは、意外と簡単です(笑)。

まず、相続税には基礎控除額があります。計算方法は以下の通りです。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が3人の場合は、4,800万円となります。

この基礎控除額を差し引いた額に相続税がかかってくるわけですが、額に応じて税率が異なり、高額なほど高くなります。

例えば、基礎控除額を差し引いた課税価格が1,000万円以下だと税率10%、1,000万円を超え3,000万円以下だと税率は15%…という感じです。

ちなみに、基礎控除額が5,000万円なら20%の税率ですから相続税は1,000万円、1億円なら30%の税率で3,000万円となります。なお、最高税率は55%(6億円超)です。

国税局のサイトでは以下のように計算例について掲載されています。併せてご参考ください。

路線価
引用元:国税局 財産を相続したとき https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_4.htm

相続するべきか否か?その判断は3ヶ月以内

ーー相続税の納付義務を負うとなると、収益物件の相続を懸念してしまうこともありそうですね。

そうですね。もし相続を放棄するとなれば、現金などほかの資産も放棄することになりますから、悩みどころですよね。

しかも、相続放棄ができる期間は、3カ月以内と決まっています。

その間に、相続した収益物件の価値を正しく知り、さらには管理コストなども考慮したうえで、相続したほうがよいのか、それとも放棄したほうがよいのか、あるいは相続後に売却したほうがよいのかなど、判断することが求められます。

相続マンションの相談は専門の不動産会社へ

新川氏の話をまとめると、物件の評価額の算出法や相続税の計算はとても複雑なので、素人では算出が難しいとのこと。さらに、それを踏まえたうえで、相続するか否か、あるいは相続後に物件を売却するかということについても、将来を見据えたうえで、どの方法がベストなのかを考える必要もあります。

単に「相続税を払いたくない」という理由で相続放棄するほうがよいのか、あるいは、相続してしばらく運用したうえで売却したほうがよいのかといったことは、収益物件の売買を扱う専門の不動産業者にシミュレーションを依頼し、判断するのが得策でしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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