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共有相続した収益物件・一棟マンションを売却するには?

一棟アパートを兄弟2人で共有相続する予定ですが、不動産の共有相続は何かとトラブルが多いと聞いており、不安です。自分の持ち分のみ売却することも可能でしょうか?

一棟アパートやマンションのような収益物件を両親から相続する際、共同相続人がそのまま相続してしまうケースがあるようです。

共有相続だと、将来売却をするときなどは所有者全員の同意が必要になりますし、代替わりするとさらに面倒になるリスクもあります。

こうした共有相続について、当サイト監修の新川氏は「区分所有登記を行っているなら自分の分だけ売却できるが、そうでないなら親族で話し合って早めに動いたほうがよい」と語ります。

不動産の共有相続がトラブルを招く理由

ーー遺産相続で不動産の共有相続はトラブルになりやすいと聞きますが…

そうですね。特に収益物件ともなると資産価値が大きいですからね。相続の問題になってしまうことが昔から多いんです。

特に問題となるケースは、このように1つの収益物件を兄弟で共有するケースです。兄弟で仲良く半分ずつ、というのは一見では普通の考え方ですよね。しかし、それが後になって問題の火種となってしまうことがあります。

共有相続の権利の考え方

まず、共有相続の概念的なところを知っておく必要があるかと思います。

共有名義とは、収益物件の「所有権」に対して共有名義人が持つということです。「この線からこっちは兄の土地、向こうが弟の土地」と物理的に分けたものではなく、「物件全体の権利をシェアしている」という考えです。

ということは、売却をするにしても共有名義人全員の同意が必要になります。

1人は現金化したいと思っていても、もう1人はまだ所有し続けたいとなれば、方向性の相違からトラブルとなってしまいます。それがエスカレートして音信不通のようになってしまうと…売却などはますます難しくなってしまいますよね。

売却のみならず、リフォームひとつとってもスムーズに進まなくなってしまいます。

共有名義人が増えると面倒になる

質問のケースでは、兄と弟の2人で共有名義することにしたわけですが、仮にお兄さんが亡くなると、権利は妻や子に相続されます。弟さんも同じように、亡くなると妻や子に相続されます。

つまり、時間が経つと共有名義人はどんどん増えていくことになり、ますます身動きの取れない状況に陥るわけです。

自分の持ち分のみの売却も可能

ーーそれは早めに対策を考える必要がありますね。では、自分の持ち分のみ売却することは可能でしょうか?

結論から言えば、可能です。

いくつか方法がありますが、1つの方法として「所有権を手放す」ことが挙げられます。別の誰かに所有権を譲渡するということです。

ただし、この場合も他の共有名義人の同意を得ていないと、トラブルになる可能性が大きいです。

自由に売却を進められる区分所有登記

そこで、もう1つの方法として「区分所有登記を行う」という方法があります。

これは共有名義ではなく、持ち分に応じて土地に境界線を引きましょうと、分筆する方法です。分筆後の土地は単独所有となりますから、自由に売却ができるようになります。

もっとも、これも他の共有名義人から同意を得る必要がありますが、子や孫の世代になってトラブルが噴出するようなことを避けるためにも、今のうちに話し合って決めておくことが大切でしょう。

避けられるなら避けたい共有相続

このようにお金の話が絡んでくると、誰だって多少はギクシャクしてしまうこともありますよね。いくら兄弟といっても、それは同様です。

売却できる不動産については、このタイミングにて売却して現金化してしまう。それを相続人で分割するのもひとつの方法かと思います。

共有相続した収益物件の売却なら早めの動きを!

相続トラブルの種は、本人の知らないうちにまかれていることが、よくあると言われます。共有相続もその1つといえるでしょう。

新川氏が述べるように、子や孫の世代までトラブルが引き継がれないよう、共有相続人と話し合って解決策を探ることが大切です。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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