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入居者が残っている相続マンション・収益物件でも売却できる?

一棟マンションを相続したのですが、私は普通の会社員でマンション経営などできる自信がありません。売却したいのですが入居者がまだ残っており、どうすればよいのかわからない状況です。

結論から言えば、入居者がいても売却は可能です。これを不動産用語で「オーナーチェンジ」といいます。マンションの所有者が変わるだけですから、賃借者である入居者はそのまま暮らし続けられますし、もちろん退去してもらうといったこともありません。

当サイトの監修者である新川氏によると、「どちらかと言えば、入居者が住んでいる収益物件のほうが売却しやすい」とのこと。その真意について伺いました。

入居者がいる物件のほうが売却しやすい理由

ーー入居者が住んでいる収益物件は、なぜ売却しやすいのでしょうか。

その理由は簡単で、買主からすれば「入居者が住んでいる物件だと、家賃収入をすぐに得られる」からです。

入居者募集をする必要もないですし、収入の予測や利回りの想定がしやすいため、収支計画が立てやすいというのも、買い手にとってのメリットになります。逆に空室が多いと、売却額がグンと下がってしまうこともありますので、入居者が住んでいたほうが売りやすいのです。

私も、収益物件を相続されたご子息の方から「マンションには今も住んでいる人がいるのですが、どうしたらよいですか?」という質問をいただくことがあります。不動産投資についてわからず、不安な点もあるでしょうから、現状の説明や売却方法などの相談に乗っています。

富士企画では「入居者がいる物件のほうが望ましい」と考えていますので、打ち合わせの結果、売却を希望される場合は売却活動をサポートしております。

入居者への対応は必要?

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住み続けている状態のまま、新しいオーナーに引き継ぐことです。

オーナーが変わるだけですから、入居者に立ち退きをしてもらうとか、敷金などを返済するとかいうことは原則ありません。

また、入居者へ報告することもありますが、入居者からすれば大家さんがどんな方なのか、あまり気にされることはないですよね。入居中に何かトラブルがあっても、管理会社が窓口となりますから、オーナーチェンジについて報告されないことも多いようです。

オーナーチェンジ物件の注意点

ーー入居者が残っているとメリットが多く、高く売却できる可能性もあるわけですね?

そうですね。ただし、オーナーチェンジ物件ならではの注意点もあります。

例えば、家賃の振込先の変更手続きです。月末になって入居者に変更通知を出すと、それを受けた入居者はどちらに振り込むべきなのか判断できず混乱してしまいますよね。入居者に通知するタイミングも上手く図らなくてはいけません。

管理会社に任せている場合でも、絶対に安心とは言い切れません。管理会社から物件オーナーへの送金は滞りなく行われていたとしても、実は管理会社への入金は遅れがちだったりすることもあります。

このように些細に思えることでも、新しい買主様からすれば気になるものです。契約をスムーズに進めるために、管理会社への事前の聞き取りも必要となるわけです。

これはほんの一部の例です。収益物件には多くの入居者がいるものですので、注意点がたくさんあります。

そのような細かいことにもしっかりと気を配れる、オーナーチェンジ物件の取り扱いが豊富な不動産会社、専門家に任せる方が、売買はスムーズに進められるでしょうね。

入居者が残る収益物件を賢く売却するには?

入居者が住んでいたほうが売りやすいという新川氏ですが、空室率を抑えるなどの施策を行うことで、物件をより高く売ることも可能だそうです。

売却となれば、収益物件の査定や価格設定、売却のタイミングなど素人では判断が難しいことも多々あります。収益物件の売買を専門に扱う不動産会社に相談しながら売却することが得策です。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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