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相続マンション・収益物件の譲渡所得税を減らすことはできる?

相続した一棟マンションを売却したいのですが、譲渡所得税の支払いがあると聞きました。譲渡所得税とはなんでしょうか? また、節税の方法はあるのでしょうか?

収益物件を売却したときに「譲渡所得」という利益が生じると、それに対して「譲渡所得税」がかかります。ただし、譲渡所得税は物件の保有期間によって税率が異なり、長期間保有することで節税も可能になります。

そのほかにも節税になる方法がありますが、その点も含め譲渡所得の算出方法などについて、当サイトの監修にあたっている新川氏に話を伺いました。

譲渡所得税は利益にかかる税金

ーー相続した収益物件を売却する際の譲渡所得税とは、どのようなものでしょうか?

譲渡所得税を知るには、まず「譲渡所得」とは何かを知る必要がありますよね。

商売をやっている方ならお分かりだと思いますが、税金は売却額にかかるのではなく、売却額から原価であったり諸々の必要経費を差し引いた額(利益)に対してかけられます。譲渡所得の計算方法は、以下のようになります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

実際の計算となると単純ではありませんので、詳細は税務署や税理士さんにご確認いただければと思います。

譲渡収入金額とは、売却金額のことです。取得費は、収益物件の購入費や不動産会社への手数料などです。

なお、収益物件の購入費といっても最初に支払った物件の購入代金のことではありません。建物は年が経つほど価値が下がり、それは減価償却費として毎年の経費として計上しています。

収益物件の購入費とは、取得してからこれまで支払った減価償却費を差し引いた額となりますので、ご注意ください。その他にも取得費にはいろいろありますが、詳しくは後ほど説明しましょう。

譲渡費用とは、売却にかかる必要経費のこと。不動産会社への手数料や印紙代、抵当権の抹消登記費用、などがあります。

こうした経費を売却金額から除いて、残った利益に対してかけられるのが譲渡所得税なのです。

譲渡所得税の節税のポイント

ーー譲渡所得税は、節税できるという話がありますが、どうすればよいのでしょうか。

譲渡所得税には、3つの節税ポイントがあります。「取得費加算の特例」「計上できる取得費を増やす」、そして「譲渡所得税の5年ルール」です。

譲渡所得税の5年ルール

譲渡所得税の税率は、収益物件の保有期間によって異なります。保有期間が5年以下ですと約40%なのですが、5年を超えると約20%になるのです。

この5年を境として、売却を検討されるオーナー様も少なくありません。

ちなみに、5年とは満5年のことではなく「1月1日現在」を基準にして計算します。

例えば、2013年8月1日に購入した収益物件があった場合、満5年にあたる2018年8月1日に売却しても「5年以下」となります。翌2019年の1月1日以降であれば「5年を超える」とみなされますから、注意してください。

取得費加算の特例

今回の質問ケースでは、収益物件をすでに相続していることから相続税も支払っているでしょう。その物件を売却して譲渡所得税も支払うとなれば、二重課税になってしまいます。

そこで、支払った相続税の一定額を「取得費」に加算することにより、譲渡所得税が軽減される措置を「取得費加算の特例」といいます。

計上できる取得費を増やす

譲渡所得を減らすには、計上できる取得費がどれだけあるかがポイントとなります。

取得費に計上できる項目は決まっていますので実際には増やせないのですが、問題は「その経費を支払ったという証明が残っているのか」ということです。領収書や契約書などが、きちんと残っていれば取得費を増やせますが、残っていなければ計上できず、譲渡所得税が増えてしまいます。

ちなみに取得費として計上できる項目には、減価償却費を差し引いた物件の購入費や建築費用のほか、不動産会社への手数料、リフォームなどの改修費、登録免許税や不動産取得税などの租税、立退料、土地の測量費や造成費用などがあります。

譲渡所得税から見た賢い売却方法

譲渡所得税には「取得費加算の特例」という減税措置や5年ルールなどの節税テクニックがあることがわかりました。これらを知っているのと知らないのでは、大きな違いが生まれます。

自身が相続した物件にどれだけの譲渡所得税がかかるのか、具体的に知るためにも不動産のプロに一度相談してみてはいかがでしょうか。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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