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売却・出口戦略から考える収益物件の基礎知識

収益物件の利益を最大化する出口戦略とは

不動産投資で利益を最大化するためには、売却を見据えて入念に出口戦略を立てることが重要になります。ここでは、売却の観点から利益を最大化するために必要となる基本的な情報をまとめて紹介いたします。

売却から考える「収益物件」とは?

見た目は居住用物件と変わらない、収益物件のアパートやマンション。しかし売却の観点では、資産価値(売却額)の査定方法が、分譲マンションなどの居住用物件とは少し異なります。

間取りや築年数、立地条件などのほかにも、収益物件の資産価値を決める重要なポイントが「収益性」。将来にわたって利益を生み続けるか否かが、売却額を左右します。具体的な売却額の算出方法について、知っておきましょう。

売却から考える収益物件の利回り

収益物件を購入するとき、誰もが重視する利回り。買い手側は利回りの高い物件を求めますが、売り手側になると観点が少し変わってきます。また、物件によっては利回り1%の差で売却額が数百万から数千万円も異なりますので、適正な利回りを定めることも重要になります。

具体的に、どのようにして利回りを決めればよいか、また適正な売却額の設定方法、さらにはリスクと利回りの関係など、知っておきたい情報をまとめました。

売却から考える収益物件の減価償却費

不動産投資のメリットの1つは、節税効果があること。特に減価償却費を必要経費として計上することで、そのメリットを最大化できます。ここで改めて減価償却費の計算方法や償却期間など、基本的な情報を整理しておきましょう。

また、中古物件を購入した際の減価償却の考え方や、減価償却から考える出口戦略の立て方などについても紹介します。

売却から考える収益物件のキャッシュフロー

不動産投資を運用するうえで、オーナーが重視するキャッシュフロー。実際のお金の流れを知ることが、適正かつ利益を最大化する売却タイミングを見極めるポイントとなります。

では、キャッシュフローから売却を考える場合、どのタイミングがベターなのでしょうか。ポイントは3つ。「譲渡所得税が下がるタイミング」「ローンの金利が変わるタイミング」そして「法定耐用年数を見越したタイミング」です。

収益物件減価償却のリスク・デットクロスとは?

収益物件のオーナーであれば、「デットクロス」という言葉を聞いたことがあると思います。知識としては知っていても、具体的にどのようなリスクなのか把握していない方も多いのではないでしょうか? ここではなぜデットクロスに陥るのか、陥るとどのようなリスクがあるのか、あらためてご説明いたします。

また、デットクロスにならないための回避策や、売却タイミングについても説明します。

売却から考える収益物件の評価と賃貸ニーズ

収益物件の評価は、賃貸ニーズに応じた価値であるといわれます。同じ築年数や間取りの物件でも、賃貸ニーズの多い東京都心と地方とでは売却額に大きな差が出ることは明白でしょう。

また、収益物件の価値を決める「収益還元法」や「積算評価」について説明するとともに、人口減少時代を迎えた今日でも賃貸ニーズが高まっていくエリア(=売却しやすいエリア)についても検証していきます。

売却から考える収益物件の相続税と譲渡所得税

不動産投資のメリット・節税効果は、所得税だけでなく相続税や譲渡所得税でも適用されます。これらの節税効果を最大化するためには、売却のタイミングを見極めることがポイントとなります。

例えば譲渡所得税では、収益物件を保有してからおよそ5年目が売却タイミング。その理由とはどのようなものでしょうか? また、相続した物件をすぐに売却するときに注意しなければいけないポイントについても解説します。

売却から考える収益物件のリフォーム

収益物件の老朽化にともない、大規模改善などのリフォーム前を売却のタイミングと考えているるオーナーは多いです。一方では、費用をかけてまでリフォームやホームステージングをして売却するという選択をするオーナーもいます。

どんな違いやメリットがあるのか詳しく解説していきます。

売却から考える収益物件のレインズ掲載

収益物件・居住用物件を問わず登録される「レインズ(REINS)」とは一体どういったシステムで、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

また、掲載されるケースと掲載されないケースの違いや、未掲載でも売却は可能かなど、様々なケースについて解説していきます。

売却から考える収益物件の内覧

売却する側であれば、購入検討の方にはとにかくいいイメージを持ってもらえることが重要になってきます。内覧会を開くことで早期売却や高額売却につながるケースもあります。

ただしそのアピールが逆効果になってしまうケースもあるので注意が必要です。内覧で気をつけたいポイントやどのような立ちふるいがベターか詳しく解説していきます。

売却から考える収益物件と節税術

収益物件の売却により利益(譲渡所得)が出たら、譲渡所得税がかかります。ケースにより消費税もかかってきますが、これらは節税することが可能な税金です。

ここでは税金そのものではなく、具体亭な節税方法やそのポイントについて詳しく解説していきます。

売却から考える収益物件の瑕疵担保責任

アパート・マンションなど収益物件を売却する際に買主と交わす売買契約書。こちらに書かれている様々な項目の中で、注意したいポイントとして「瑕疵担保責任」があります。

物件を引き渡した後に欠陥が見つかった場合に誰が責任を負うのか?どの期間まで有効なのか?などを取り決めます。様々なケースがありますので、基本的内容から注意点まで詳しく解説していきます。

売却から考える収益物件の引き渡し手続き

売買契約の締結後も、収益物件の引き渡しまでにはオーナーがやるべきことが実はたくさんあります。

各書類の確認や所有権移転や抵当権抹消手続き等々…、引き渡し当日までには様々な準備が必要です。基本的な引き渡しのプロセスをそれぞれ詳しく見てみましょう。

オーナーチェンジ物件は収益物件として高く売買できる?

収益物件を指す言葉の一つとしてオーナーチェンジ物件が挙げられます。

ここでは、オーナーチェンジ物件の収益物件としての実態について確認していきましょう。

遠方にある収益物件をなるべく通わずに売却する方法

遠隔地にある収益物件の売却は、やはり少し大変です。自ら選択して遠隔地の収益物件を購入した人には苦ではないと思いますが、相続などで急に降って沸いた収益物件ならどうでしょう。

ここでは、遠隔地にある収益物件の売却について、なるべく現地に行かずに売却する方法についてご紹介しています。

収益物件の修繕履歴を残すべき理由

良く耳にする修繕履歴ですが、軽く考えてはいませんか?収益物件を売却するにあたり、修繕履歴の管理はなかなか重要です。買い手が注目しているポイントを考慮すると、常に更新しながら残していくべきです。ここでは、修繕履歴をのこすべき理由を確認できます。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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