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売却から考える収益物件のキャッシュフロー

収益物件売却の観点からのキャッシュフローの考え方

収益物件売却のキャッシュフロー

収益物件を売却して新たな物件の買い替えを見据える場合、利回りだけではなくキャッシュフローも重視すべきポイントのひとつです。不動産投資事業における利益を最大化にするために、ここではキャッシュフローについて基本的な考え方を解説しましょう。

キャッシュフローとは

キャッシュフローを簡単に言い換えると、「お金の流れ」ということになります。

一般的な事業において、売り上げを計上するタイミングは、納品(納入)したときです。現金取引の事業であれば、このタイミングと代金の支払いが同じですから、会計上の損益と手持ちのキャッシュは同じになります。

しかし、企業会計では代金を支払うのは後日となるのが一般的で、会計処理の損益と実際に手元にあるキャッシュは異なります。

そこで、実際の資金の流れをつかむために生まれたのが、「キャッシュフロー計算書」です。

不動産投資におけるキャッシュフローの考え方は、「オーナーがどれだけキャッシュ(手元資金)を積み上げているか」ということが重要視されます。

端的にいうと「家賃収入を最大化し、支出を最小化する」ことがキャッシュフローを用いる目的となります。

不動産投資でのキャッシュフローの算出方法

不動産投資におけるキャッシュフローは、「家賃収入と支出の差」という概念のため、算出方法は以下の公式に当てはめられます。

キャッシュフロー=家賃収入-費用(管理費、返済元金・金利、減価償却費など)

費用には、さまざまな項目が挙げられます。

定期点検や清掃など管理会社に支払う費用のほか、入居者退去後にかかる原状回復費用、リフォームや修繕積立金など将来必要になってくる費用もあらかじめ計算しておく必要があります。

また、金融機関のローンについて、返済元金は必要経費として計上できないため、これが多いとキャッシュフローがマイナスに陥る可能性が高くなります。そのほか、空室の家賃も考慮する必要がありますし、固定資産税や都市計画税といった諸税も含めて考える必要もあります。

キャッシュフローは、月々の「家賃収入と支出の差」を把握し、売却や買い替えなど利益の最大化を探ることが目的ですので、定期的にチェックすることが重要です。

自己資金配当率とは

キャッシュフローとともに一つの指標として、自己資金配当率(CCR)があります。

これは、初期投資額(頭金、仲介手数料や登記費用などの諸経費)に対してキャッシュフローがどのくらいの割合かという指標です。

自己資金配当率は「キャッシュフロー÷自己資金額×100」で求められます。仮に自己資金配当率が10%だとすれば回収まで10年、25%であれば4年というように、100を自己資金配当率の値で割った数字が投資回収にかかる年数ということになります。

自己資本配当率の高い収益物件であれば売却や新たな収益物件の購入など投資サイクルを高められますが、数値が低いと突然の出費に対応できないなどのリスクが生じてしまうという見方もできます。

収支のバランスは金利リスクなど変動要素もありますので、あくまでひとつの目安としての指標と言えるでしょう。

キャッシュフローから考える収益物件売却のタイミング

キャッシュフロー(お金の流れ)から、収益物件を売却するとすれば、どのタイミングがベターなのでしょうか。ここで、3つのポイントをご紹介します。

譲渡所得税が下がるタイミング

最初のタイミングは、物件を購入しておよそ5年目にあたる、「譲渡所得税率が下がるとき」です。

収益物件を売却すると、譲渡所得(売却益)に対して譲渡税がかかります。この譲渡税の税率は、所有期間が5年以下だと約40%に対し、5年を超える場合は20%になります。

例えば、売却によって得た譲渡所得が5,000万円の物件があったとすれば、5年以下だと贈与税は約2,000万円、5年を超えると1,000万円になり、大きな差が生じるわけです。

ここで注意しなければならないのは、課税対象者は「1月1日に所有している人」であること。例えば、2018年4月1日に購入した物件を売却する場合、譲渡税の税率が低くなるのは2024年1月1日以降となります(満5年目にあたる2023年4月1日に売却すると、高い税率となりますからご注意ください)。

金利変動など有利になるタイミングを臨機応変に選ぶ

「ローンの金利が変わるとき」も売却タイミングの一つになります。

一般的な居住用の住宅ローンと同じく、金融機関が提供する不動産投資用ローンにも、固定金利タイプと変動金利タイプがあります。

今は変動金利でローンを組まれる方が多いようです。金利を見て、ご自身にとって有利にな方を選んでください。

固定金利や3~5年程度の短期固定金利などは、ローンの固定期間が終了した際に検討するのが良いでしょう。金利が上昇して収益の悪化が見込まれた場合にも売却の検討時期といえます。

また、必要経費として計上できる利息は、ローンの残債とともに減っていきます。それは、税負担が重くなることでもありますので、その点もキャッシュフローを見ながら判断しましょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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