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売却から考える収益物件の瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは

収益物件売却の瑕疵担保責任

アパートやマンションなどの収益物件を売却する際、買主とのあいだで交わされる売買契約書。ここには、さまざまな条項が書かれてありますが、売主であるオーナーにとって注意したいポイントの1つが「瑕疵担保責任」です。瑕疵担保責任とは、物件を引き渡してから一定期間中に重大な欠陥(瑕疵)が発見された場合、その修復費等を売主が責任を負うというものです。欠陥が発覚してから無期限で請求できるわけではなく、決められた期限内のみオーナーに求めることができるものになります。

また、期間についてはオーナー側が自由に決められるようになっており、契約書には必ず記載されています。2~3カ月程度としていることが多いですが、特に決まりはないため設定期間を設けない(売主は責任を負わない)というケースもあります。ただし、買主からすれば大きな投資額ですから、その条件を飲むことは稀です。免責の代わりに売却価格に含めるといったケースも、よくあるようです。

瑕疵担保責任の範囲とよくあるトラブル

欠陥についての説明をしていなかった

瑕疵担保責任が生じるケースとして、「雨漏り」「シロアリ被害」「給排水管からの漏水」「構造上主要な部位の腐食」などが挙げられます。当然のことですが、瑕疵担保責任が生じるのは、買主はもちろん、売主も売買契約時に知らなかったことが大前提となります。

しかし、「知っていた」「知らない」の水掛け論になり、これがトラブルの原因になることがよくあります。また、エアコンや浄化槽などの付属品は瑕疵担保責任の範囲外ですが、どこまでが担保責任の範囲内なのかでトラブルになることもあるようです。

もちろん、オーナー側が意図的に物件の欠陥を説明しなかった場合は、期限を過ぎても損害賠償請求が認められています。また、オーナー側が事業者の場合に、瑕疵担保責任の期限が著しく短く期間設定されていると請求が認められるケースがあります。

アフターサービスの違いを知っておく

また、勘違いしやすいケースとして、瑕疵担保責任とアフターサービスの違いがあります。瑕疵担保責任は法律として定められているため責任が生じますが、アフターサービスというものは基本的に業者が自主的に行っているサービスの1つです。

目的としては購入後のサポートになることに変わりがないため誤解されがちですが、瑕疵担保責任は法的な手続きがなければ行使できませんので、その点は十分な理解が必要になります。

瑕疵となりうる個所は売買契約書に明記する

「知っていた」「知らない」のトラブルは、売主が事前に知っている欠陥について、売買契約書にしっかり記載しておくことで、予防につながります。

例えば「201号室の配管に不具合があって漏水することがある」といった内容を契約書に記載することで、売主も買主も事前に知っていたことになりますから、瑕疵担保責任の範囲外となるわけです。本来、瑕疵担保責任は買主を保護することが目的ですが、契約時にしっかり説明をすることによってトラブルを回避できるという点では、売主の保護にもつながります。

業者買取りなら瑕疵担保責任は生じない

収益物件の売却方法には、不動産会社などの業者に買い取ってもらうという方法もあります。この場合、原則として瑕疵担保責任を売主が負うことはありません。

ただし、契約内容に瑕疵担保責任を負担するという条項があれば、後に瑕疵が発見された場合、売主の負担となりますので、契約書はしっかり確認しましょう。なお、一般的に業者買取りだと売却価格が安くなる傾向がありますが、仲介手数料が不要であること、現金化が早いといったメリットもあります。早期売却を希望される方は、検討してみてはいかがでしょうか。

売却から考える収益物件の瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の設定期間中、万が一、瑕疵が発見されると、せっかく得た売却額から修復費用を支払うことになりかねません。キャッシュフローの悪化も避けられないでしょう。こうしたことにならないよう、売却前には物件をしっかりチェックして、瑕疵が発見された場合は修復をするか、契約書にその旨を明記することによって、トラブル予防にもつながるのです。

トラブルを未然に回避するためにも売却専門の不動産会社へ相談されることをおすすめいたします。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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