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遠方にある収益物件をなるべく通わずに売却する方法 

遠方にある収益物件を現地に行かずに売ることは可能?

収益物件を売却観点から見る

現地にまったく行かずに、遠方の収益物件を売却することは、できないことではありません。

ですが、郵送による本人確認や、司法書士との事前準備などといった手間が増えます。

また売却時にトラブルが発生してしまった場合は、実際に物件の状況を確認できないと、買い手や不動産会社の言いなりになってしまう可能性もあります。

可能であれば、仲介業者との媒介契約時、不動産売買契約時、決済と引渡し時の最低3回は現地に行った方がよいでしょう。

ここでは、遠方にある収益物件の売却の流れと、本人の立ち合いがなかった場合にどのような手続きを行うのかをご紹介します。

遠方の収益物件売却の流れとポイント

収益物件売却の流れは以下の通りです。

不動産業者は遠方の会社を選ぶ

現在居住している土地ではなく、売却する収益物件が建っている地域の不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。

不動産は土地を離れることができません。そのため、その土地や周辺物件の動向を熟知する業者に依頼した方が、売却がスムーズに進みます。

郵送でも身分証明が可能

不動産資産の売買では、言うまでもなく本人確認がおこなわれます。本人確認のタイミングは、不動産または仲介業者との契約締結前となることが一般的で、書類確認や面談が行われます。

諸事情で本人が来られない場合は、運転免許証などのコピーを送付し書類のみで確認を行います。

収益物件の販売価格を決める

不動産や仲介業者におまかせしている場合、売買に関しては、本人がすることはほとんどありません。それは、収益物件の近くに住んでいても変わりません。

不動産業者または仲介業者との3種類の媒介契約

媒介契約とは、不動産売却のための営業努力を不動産業者や仲介業者へ依頼する契約のことを指します。

上記の3種類の中から媒介契約を選びます。

何が違うのかを一言で説明すると「契約の厳しさ」が違います。最も一般的な契約である一般媒介契約は、複数の会社へ仲介依頼ができますし、契約期間規定もありません。一番厳しい専属専任媒介契約は、仲介依頼は1社のみで、契約期間規定も最長で3ヵ月までと決まっています。不動産会社による売主への販売状況の報告も、7回に1回以上は実施するという規定が定められています。

専属責任媒介契約を結んだ方が、不動産業者は収益物件の売却活動を積極的に行ってくれます。売却を急いでいるなどの理由がある場合は、専属責任媒介契約がおすすめです。

責任媒介契約と専属責任媒介契約の違いは大きくないので、どちらかで悩んでいるのであれば専属責任媒介契約を結んだほうがよいでしょう。

不動産業者や仲介業者の拠点に足を運ぶのが難しいようであれば、媒介契約は郵送で締結しましょう。

遠方にある収益物件の内覧、売買契約、収益物件引き渡しなど

内覧、売買契約、収益物件引き渡しなども、持ち主不在のままで進められます。

内覧

内覧を行う場合は、基本的に売主が立ち合いのもとで行うことが多いです。買い手としても、その場に売主がいてくれたほうが、収益物件の状態を尋ねることができるので不安材料が減るでしょう。また、売主の性格なども分かるため、今後の不動産契約でトラブルが発生しないか判断もしやすいです。

仕事や家庭の事情により持ち主の立ち合いが難しい場合は、売主は不動産業者や仲介業者に立ち合いを一任します。

売買契約

通常の売買契約は、売主と買主、そしてそれぞれの仲介業者が顔を合わせて行います。売主が不在の場合は、代理人を立てるか、持ち回り契約によって、契約を締結させます。

持ち回り契約とは、仲介業者が売主と買主がいる場所へと出向いて、バラバラのタイミングで契約書に記入する方法です。記入しない限り契約が締結されません。土壇場でどちらかが記入をやめると、契約も成立しません。

物件の引き渡し

通常、収益物件の引き渡しは仲介業者だけではなく、所有権移転登記の関係から司法書士も同席します。

司法書士の立場としては、所有者のなりすましなどを見抜かなければいけないので、売主が同席してくれたほうが間違いがないと判断されやすいでしょう。

どうしても売主の同席が難しい場合は、引渡し前に売主が司法書士と対面し、本人確認などを行えば契約を締結できます。

あらかじめ司法書士と連絡を取り合い事前準備を行うことで、当日に売主が不在でも引き渡しを行えます。

所有権移転と引き渡しの違い

収益物件の引渡し時には、司法書士を通じての所有権移転を行うことが多いため、引渡しと所有権移転を一緒だと考える人も多いようですが、厳密には違う作業です。

所有権移転とは、司法書士が法務局へ登記申請を提出することです。これによって物件の所有権が移行します。

引渡しとは、実際に収益物件を買主に引き渡す作業です。物件内にある私財一式を撤去し、買主が物件を自由にできるようにします。しかし収益物件の場合は、住居とは違うので、一般的にはそのままとなります。

引き渡しを行ったかどうかは、厳密には鍵の受け渡しがあったかどうかで判断されます。物件内の売主の私財を撤去しても、鍵の受け渡しがなければ引き渡しが行われたとはいえません。

遠方の収益物件の売却におけるメリットとデメリット

亡くなった田舎の両親が保有していた収益物件など、居住目的ではない収益物件を、自身の居住地からすると遠方にあたる地域に持つ人は意外にも多いです。

遠方の収益物件を売買するとどのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。

遠方の収益物件売却におけるメリット

人口減少にともない、都心や一部の地域を残し、不動産の価値が下がり続けているなか、収益物件も価値が下がる前に早めに売却するといった選択をする人も多いでしょう。

また家や建物は、空気を入れ替えたり掃除をするなど、定期的な維持管理が必要です。そういった手間を無くせるところも収益物件売却のメリットです。

遠方の収益物件売却におけるデメリット

遠方の不動産は売却した後は楽ですが、売却前は何かと手間がかかります。また不動産によっては買い手が現れず、ずっとそのままということもあります。

メリット・デメリットを想定した売却計画を立てるとよいでしょう。

遠方の収益物件の売却は、3回は現地に行ったほうがいい

遠方の収益物件売却は、面倒でも3回は現地に行ったほうがよいでしょう。実際に収益物件の状態を確認することで、不動産トラブルを回避することに繋がります。例えば、相続した収益物件を確認せずに売却するのであれば、売却価格が仮に安く設定されてしまったとしても、物件常態や相場観の認識がないことから、そういうものだと理解し、結果として損をする可能性も捨てきれません。

とはいっても、なかなか時間をつくる余裕もない場合は仕方がありません。そんな場合は、特に司法書士による本人確認が行われる売買契約時は外したくありません。売買契約の欠席は、司法書士の本人確認など事前準備に手間をかける必要があるため、いずれにしても大変であることには変わりないからです。

現地へ向かう手間をとるか、書類準備などの手間をとるのかは、売主の判断です。しかし書類不備が見つかった場合の修正の手間は思ったよりも面倒です。現地で仲介業者や司法書士の同席のもとで行った方が、スムーズに手続きを進められます。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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