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売却から考える収益物件の評価と賃貸相場

収益物件売却価格と賃貸ニーズの関係

収益物件売却価格と賃貸ニーズ

収益物件の資産価値は、土地や建物の価値に加え、賃貸ニーズに応じた価値(周辺の相場など)も踏まえたうえで売却価格が決まります。

例えば、間取りや設備などがまったく同じ2つのマンションがあるとしましょう。もし、これら物件が隣り合わせに建っているとすれば、売却額に大きな違いはありません。しかしながら、片方が東京都心の一等地に建っていて、もう片方が地方都市の外れに建っている場合、東京都心の一等地にあるマンションのほうが売却額が高いのは明白です。このように、収益物件の売却価値はエリアによって大きく異なってくるのです。

そして、収益物件の価値を決める方法として「収益還元法」や「積算評価」などがあります。

収益還元法とは

収益還元法とは、「その収益物件が将来いくらの収益を生み出すか」という収益性に着目して査定する評価法です。

収益還元法にもいくつか計算方法があり、例えば「直接還元法」という方法では、収益から経費などの費用を差し引いた年間の純収益を還元利回りで割って、収益物件の評価額を求めます。

具体的に「年間家賃収入が100万円、経費が30万円、還元利回りが5%」というアパートがあった場合、「(100万円-30万円)÷ 0.05 = 1,400万円」が評価額となります。

積算価格とは

積算価格とは、「不動産の資産価値」から評価額を算出する方法で、土地と建物の価値を合算して売却額を求める方法です。

一般的な居住用住宅を査定する際には、これが査定の肝となりますが、収益物件の場合は積算価格と収益還元法による評価額をあわせて算出されます。

特に金融機関から融資を受ける際には、この2つの評価によって融資額が決まります。なお、地域によっては物件の担保力がわかる積算価格を重視して、融資額を決める金融機関もあるようです。

東西の賃貸ニーズ基礎知識

東京の賃貸ニーズが拡大傾向にある理由

少子高齢化などの影響で全国的に人口が減少に転じている地域が多いなか、東京では人口が増え続けています。

とりわけ東京23区内では、進学・就職にともなう若年層から都心に回帰する高齢者まで、一人暮らしをされる方は増え続けており、単身者向け物件の需要は2030年まで増え続けるというデータもあります。

敷金持ち回り?「関西ルール」の注意点

収益物件の売買において、商習慣の違いから関東と関西とではルールの異なる点がありますので、覚えておきましょう。

例えば、敷金。関東では、収益物件を売却する際に入居者から預かった敷金は新しいオーナーに引き継がれるのが一般的です。ところが、関西では新しいオーナーに引き継がれません。というのも、売買物件価格に敷金を含んでいるという方式だからです。新しいオーナーからすれば、購入後すぐ入居者が退去したら、敷金を手元資金などから用意しなければなりません。

こうした商習慣の違いがありますので、関西で不動産投資を検討されている方は、ご注意ください。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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