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オーナーチェンジ物件は収益物件として高く売買できる?

オーナーチェンジ物件とはどのような物件を指すの?

収益物件を売却観点から見る

オーナーチェンジ物件とは、入居者や利用者はそのままで売買される物件を指します。物件の所有者だけが入れ替わるので、オーナーチェンジと呼ばれています。

具体的には、


など、基本的に入居者や利用者がいる物件なら、オーナーチェンジによる売買が可能です。マンションやアパートでも、1室でも入居者や利用者がいれば、オーナーチェンジ物件と呼べます。逆にすべての部屋が空室ならば、オーナーチェンジ物件という言葉は使えません。

すでに入居者や利用者がいるオーナーチェンジ物件は、一定の賃貸料が見込めます。一見メリットにも見えますが、敷金の返還義務なども引き継がなければならないというデメリットもあります。ここではオーナーチェンジ物件を高く売買するポイントを詳しくご紹介します。

他の物件と比べてオーナーチェンジ物件は高く売れる?

すでに入居者や利用者がいるオーナーチェンジ物件は、一定の収益が約束された物件とも捉えられます。条件によっては、普通の不動産物件よりもオーナーチェンジ物件のほうが高く売れる場合もあります。

オーナーチェンジを店舗で例えると、お客さんのついている店舗をそのまま買い取る形に近いです。ただしどんなに人気の店を買い取ったとしても、お客さんが今後も通い続ける保証はありません。

オーナーチェンジ物件にも同様のことがいえ、投資家や不動産屋に高く売れるオーナーチェンジ物件は、立地もよく建物の質が高い物件です。

投資家や不動産屋は、「購入した物件から継続して収益を得られるか」という点に注目するため、一概にオーナーチェンジ物件だから高く売れるとは限りません。

オーナーチェンジ物件の売買を行う利回りの目安は?

利回りとは、簡単にいうと支出に対する利益の割合のことです。5%~15%の割合が一般的で、数値が高いほど多くの収益が見込めます。

つまり利回りが高い物件ほど売れやすいともいえます。

しかしオーナーチェンジ物件の場合は、利回りだけで判断するのは早計です。というのも、今後は人口減少により物件の価値そのものが下がってきます。人気が高くなるのは都心または地方の一部の地域のみで、それ以外の価値は下がるものと考えられています。

また人口が減少すると、入居者や利用者も減っていくことに繋がります。

今後のオーナーチェンジ物件は利回りだけでなく、原価法、収益還元法、取引事例比較法などの方法を組み合わせて価値が高い物件が売買されるようになるでしょう。

オーナーチェンジ物件は、投資用物件か居住用物件のどちらで売った方がいい?

オーナーチェンジ物件は、基本的に投資用物件として売買されます。

タイミングよく入居者や利用者が退去している場合は、居住用物件として売買することもできます。入居者や利用者がいつ退去するか分からないファミリーマンションなどは、居住用物件として売った方が高く売れる場合もあります。

また、旧耐震基準のアパートやマンションなど、今後は入居者や利用者も期待できない物件は、いっそ全室空室であったほうが高く売れます。

高利回りでも売れないオーナーチェンジ物件

高利回りでも売れないオーナーチェンジ物件は、いずれかの条件を含んでいることが多いです。

高利回りだからと安易に高価格を設定せずに、買い手側の目線で価格を設定することが、オーナーチェンジ物件売買のポイントです。

オーナーチェンジ物件売買は所有期間で所得税が変わってくる

手に入れたばかりのオーナーチェンジ物件を売るのは、できれば5年待った方がよいです。というのも移譲した年の1月1日から現在までの所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得税が39.63%程度かかってしまうからです。

手に入れて5年以上たった物件を売る場合、長期譲渡所得税がかかります。こちらは20.315%程度の税金ですみませす。

約4倍の違いになります。所得税で損をしないように、物件の売買は5年以上経過してからがおすすめです。

オーナーチェンジ物件のメリット、デメリット

オーナーチェンジ物件を売買するときの、メリットとデメリットをご紹介します。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件は購入後すぐに収益を得られるのが魅力

オーナーチェンジ物件の魅力は、土地査定・建築・入居者募集などの手間をかけずに、すぐに収益を得られる点です。記録さえ残っていれば運営データも手に入れられるため、現在だけではなく未来の投資計画もかなり具体的に立てられます。

石橋を叩いて渡るタイプの投資家に向いている物件ともいえます。

ただしメリットが同時にデメリットになるのがオーナーチェンジ物件の注意点です。入居者がくせ者だったりする場合など、ご近所トラブルに発生し、物件の評判が落ちる可能性などもあります。

オーナーチェンジ物件を購入し、しっかりと収益を得るためには、通常の物件を購入するよりも詳しく調査を行う必要があります。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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