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売却から考える収益物件のリフォーム

リフォームを経て収益物件を売却する選択肢

リフォームによる収益物件売却

一棟マンションなど収益物件の老朽化にともなう大規模なリフォームをする前を売却タイミングと考えるオーナーは多いです。その一方で、多大な費用をかけてまでもリフォームやホームステージングをしてから売却する、という選択肢もあります。

売却前にリフォームをするという選択肢は、果たして正しいのでしょうか?

売却前にリフォームするメリット・デメリット

収益物件の売却額は、土地や建物の資産価値だけでなく、収益還元法に基づいた物件の価値を踏まえて算出されます。

その際、重要になってくるのが「利回り」。買い手の立場になれば利回りの高い物件のほうが求められますので、利回りを良くする必要があります。利回りを高める施策はいろいろありますが、その1つとしてリフォームが挙げられます。

リフォームをすることで、入居率や賃料のアップも期待できますし、それにより利回りをダイレクトに向上させられるため、物件の価値も高まります。ただし、リフォームにかける費用があまりにも多大だと、費用対効果が悪くなります。時と場合によっては、リフォーム前に買取り業者などへ売却したほうが良いこともありますので、収益物件の売買実績が豊富な不動産会社へ相談して決めるとよいでしょう。

リフォーム後の利回りシミュレーション

ここで、リフォームにどれくらいの費用までならかけてよいのか、シミュレーションをしてみましょう。例えば、リフォーム前の物件評価が5,000万円、リフォーム費用が1,000万円、年間家賃収入が600万円という一棟マンションがあったとしましょう。

このマンションをリフォームした時の表面利回りは、600万円÷6,000万円=10%となります。もし、リフォーム費用が2,000万円になると、600万円÷7,000万円=約8.6%と、利回りが下がってしまいます。

立地や築年数などの諸条件にもよりますが、中古物件は表面利回りが10%以上ないと投資家の目にとまらない傾向にありますので、利回り10%を確保するためにはリフォーム費用を1,000万円までに抑えなければならない、という目安がわかります。

リフォームを成功に導く重要ポイント

リフォームで一時的に利回りをアップできたとしても、魅力的な物件だとアピールできなければ、早期売却・高額売却にはつながりません。人気の設備を取り入れたり、真新しく見せるための外観デザインにしたりと、戦略的なリフォームを考える必要があります。

設備面のリフォーム

外観がそれほど古く見えない収益物件であれば、設備面を充実させましょう。例えば、オートロックやホームセキュリティ、インターネット無料など、比較的に低コストで入居希望者に人気の設備を採用することもできます。

また、バイクに乗る人が多いエリアならバイク用の駐輪施設を設けるなど、その地域の特性を考慮した施策をすることも大切でしょう。最近では、屋上にソーラーパネルを設置するなど、一棟持ちだからこそできる利回りアップの施策も増えているようです。

外観リフォーム

収益物件の第一印象は、外観で決まります。入居希望者だけでなく、投資家(購入希望者)も外観のよい物件を求める傾向にあるからです。物件の規模や状態などにもよりますが、外観リフォームは坪単価3万円ほどといわれます。資金的に余裕があれば、外観のリフォームも効果が期待できます。

広まる「ホームステージング」の考え方

グレードの高いインテリア家具や家電、装飾品などを設置し、入居希望者に暮らしをイメージしやすいように施す「ホームステージング」という考え方が、収益物件のあいだでも広まっています。ホームステージングを採用した物件のほうが、早期売却・高額売却も期待できるようです。

野村不動産アーバンネットによると、ホームステージングをした物件は売買成約数が1.5倍に、契約までの期間は約2割も短くなったというデータもあります。 こうした考え方を施策として、売却活動をしていくことも今後増えていくのではないでしょうか。

売却の観点から見るリフォーム・ホームステージング

リフォームをすれば、必ず早期売却・高額売却を実現できるわけではありませんが、立地は良いのに空室率の高いマンションなど、物件によってはリフォームをしたほうが良い場合もあります。

また、資金の都合で大掛かりなリフォームができないという場合には、ホームステージングのような方法も1つの施策となります。リフォームといっても、方法はさまざまです。検討されている方は、収益物件の売買経験が豊富な不動産会社などに相談してみてはいかがでしょうか。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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