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売却から考える収益物件のレインズ掲載

不動産流通標準情報システム「レインズ」とは

レインズイメージ図

不動産の賃貸や売買情報は、収益物件・居住用物件を問わず「レインズ(REINS)」とよばれる不動産情報交換システムに登録されます。レインズとは、文字通り、1つの不動産会社が持つ物件情報を他の不動産会社でも閲覧できるようにしたシステムのことで、これによって売却する物件情報が広く知られ、より多くの購入検討者の目に留まるというメリットがあります。

なお、物件情報をレインズに登録できるのは、宅地建物取引業者である不動産会社のみです。アパートやマンションなどの収益物件の情報は、不動産会社と媒介契約を結ぶことによってレインズに掲載されます。

媒介契約に応じたレインズ掲載ルール

ただし、不動産会社と媒介契約を結べば、必ずレインズに掲載されるわけではありません。「媒介契約」の種類によっては、レインズに登録されないケースもあるのです。

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの方法があります。このうち「専任媒介」と「専属専任媒介」の場合は、レインズへの登録が義務付けられていますが、「一般媒介」には掲載義務はありません。

もちろん、一般媒介でも掲載してくれる不動産会社はありますが、義務ではないため登録されないこともあるのです。

レインズに掲載されるデメリット

収益物件の早期売却や高額売却を狙うなら、レインズに物件情報を登録して広く公開したほうが有効だと思われますが、必ずしもそうとはいえません。メリットもあれば、デメリットもあるのです。

不動産会社のホームページなどで物件情報を探していると、「非公開物件」というものを目にすることがあると思います。それは、レインズに掲載することで生じるデメリットを回避することが目的の1つとしてあるからです。

では、具体的にどのようなデメリットが考えられるのかを紹介しましょう。

売却情報が広く伝わってしまう

売却する目的(理由)によっては、広く知れ渡っては困る売主もいます。レインズに登録され、多くの不動産会社が閲覧できるようになると、家族や知り合いなどの耳にも届いてしまう可能性があります。 こうした諸事情があるオーナーは、一般媒介でレインズに登録しないよう不動産会社へ依頼しましょう。

「さらし物件」になるリスク

購入希望者から見て魅力的な物件はすぐに売れてしまいますが、そうでない物件だといつまでも売れず、レインズの物件データベースにも情報が残ってしまいます。

このような物件のことを「さらし物件」と呼ばれ、投資家のあいだでは「売れないのは何か理由があるのだから、買わないようにしよう」という心理が働きます。

不動産会社によっては、情報をいったん抹消して新規登録として掲載し直すこともありますが、一度対象外とした物件に着目する投資家は少ないでしょう。

レインズ未掲載での売却は可能か?

では、レインズに掲載しなければ有利な条件で売却できないのでしょうか?

その答えは、NO。掲載しなくても、早期売却や高額売却が期待できるケースはあります。

例えば、購入希望者など顧客情報が豊富な不動産会社に依頼することで、自社の顧客に直接アプローチをかけて、好条件で売却を成立させたという事例もあります。こうした会社は収益物件を専門に扱っている会社に多く、売買のノウハウや実績も豊富ですから、レインズに掲載しなくても高い確率で売却が期待できます。

売却から考える収益物件のレインズ掲載

このように、レインズへ掲載することにはメリットもあればデメリットもあります。

一般的に不動産業者の多くが、レインズの情報からお客様に物件を紹介しますが、オーナー側からすると他の業者にも情報が知られるということになります。

そのため、例えば前に買った売主・仲介会社や管理会社などに売り出しの情報が見えるようになってしまうという、様々な業者に情報が出回るリスクはあります。

一方でメリットとしては、その会社だけではお客様を見つけることが難しい場合に、他の会社がお客様を見つけてくれる可能性が大幅に高くなるという点が大きいです。

そこまでリスクがない場合や、なるべく早く売却を進めたいという場合については、レインズを使った方が良い、という選択もあります。

まずは、収益物件を専門に扱う不動産会社に相談して、そこでしっかり打ち合わせすることが、好条件で売却できる可能性を高める第一歩になると言えます。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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