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収益物件の修繕履歴を残すべき理由

いずれ売却したいのなら、
収益物件の修繕履歴は残しておくべき

収益物件を売却観点から見る

修繕履歴とは、建物の建築部位や設備機器の修繕工事履歴のことです。いつ誰が修繕を行ったか記録を残しておくことは、物件の管理や売買にとても役立ちます。

修繕済みの物件と修繕されていない物件、買い手が欲しいと思うのはどちらの物件でしょうか。もちろん修繕済みの物件のほうが欲しいと思います。さらに修繕履歴がきちんと残っており詳細を確認できるのなら、購入後の資金計画も立てやすくなります。

不動産は安い買い物ではありません。買い手は少なからず不安を抱いています。物件の状況を裏付ける修繕履歴があると、買い手も売り手を信頼できます。

信頼感があると売買トラブルが発生しにくくなります。もしトラブルが発生しても、信頼感があれば、話し合いもスムーズにすすみます。

売却価格が大きく変わる!履歴として残しておくべき修繕工事

下記の修繕工事の履歴は、必ず残しておいたほうがよいです。

履歴として優先して残しておくべきなのは、建物の見た目・生活・安全にかかわる修繕です。買い手が注目するポイントでもあります。

逆にこれらのポイントを放置していると、居住者や利用者も集まりにくくなるため売却価格も大幅に下がります。

またシロアリ駆除など、放っておくと大規模工事が必要になっておくものも履歴を残しておいたほうがよいです。

履歴に残しておくのは、いつ行われたのか、行った業者はどこか、設置年数はいつか、交換年月日はいつか、などの情報です。

大規模修繕が終わった後の収益物件は高く売れる

収益物件の最大のデメリットは、年月経過により物件の価値が下落することです。修繕費用がかさむと、収益を得られていても結果的に赤字になることもあります。そのため多くの不動産屋や投資家には、修繕費用があまりかからない収益物件が人気です。

同様の理由で大規模修繕が終わったばかりの収益物件も、購入後の修繕費用が安く済むことが多いため、不動産屋や投資家に人気です。さらに数年運営したことで、より具体的な資産計画も立てやすいです。新築物件を購入するときのように、収益計算が机上の空論だったということもありません。

大規模修繕が終わったばかりの収益物件が高く売れる理由が伝わったでしょうか。

自分でも作れる!修繕履歴の作り方

修繕履歴は自分で作成することができます。エクセルなどからテンプレートをダウンロードし、必要事項を記入するだけです。修繕履歴作成専用ソフトを利用してもよいでしょう。

エクセルでも専用ソフトでも、書くべき項目や調べる必要のある内容も多いです。分からないところは不動産屋などに質問すれば教えてくれます。

また修繕履歴に合わせて、設計図面や清算内訳書などの資料もきちんと保管しておきましょう。バラバラに保管するよりも一緒に保管しておいたほうが、売却の際に便利です。

パソコン操作に慣れている人などは、スキャンなどで取り込んでデータ化するのもよいでしょう。

物件価値を保つ修繕計画の立て方

マンションやアパートを運営していると、一気に設備を交換しなければいけない時期というのがやってきます。

修繕費の負担が大きくなるのは、建物を建ててから10~15年後です。建築と同時に設置した設備機器が揃って老朽化するため、複数の設備を同時期に修繕する必要があります。

高額な修繕費用を支払うためには、新築のときからしっかりと修繕計画を立てることが大切です。

修繕計画の立て方

ポイントは過去のデータを参考に、現在のデータと見比べることです。過去の修繕履歴をきちんと残しておけば、修繕計画を立てるときの参考になります。また建築時の見積もりを確認することで、工事業者からもらった見積もりの不審点などを確認できます。

修繕履歴を残しておくと何かと役に立つ

修繕履歴を残しておくと、資産計画や修繕計画を立てるときにかなり重宝します。また物件を売却するときも、買い手の物件の様子を詳しく伝えられます。

修繕履歴を残すのは少し面倒かもしれませんが、将来のためにもきちんと残しておくべき記録です。また自分で修繕履歴を残すのが面倒な場合は、不動産業者など専門家に任せるのも方法の1つです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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