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売却から考える収益物件の相続税と譲渡所得税

収益物件売却の観点からの各種税金の考え方

収益物件の相続税と譲渡所得税

不動産投資のメリットのひとつに、減価償却費の計上などによる所得税減税などの「節税効果が高い」ことが挙げられます。それだけでなく、収益物件の売却時にも譲渡所得税や、また、相続したときにも相続税の減免措置があることもメリットといえます。

ここでは計算式を元にどのくらい税金を払わなければならないのか、また、譲渡所得税と相続税について基本的な内容と関係性について解説していきます。節税ノウハウについてはこちらで詳しく解説しています。

譲渡所得税とは?

収益物件を売却して得られる利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得税は、この譲渡所得にかけられる税金のことです。

譲渡所得は、売却額から、その収益物件の購入額や建築費といった取得費、仲介手数料などの譲渡費用を引いた額で算出します。

収益物件の購入費とは、物件の購入代金として支払った額ではなく、取得以降に支払った減価償却費を差し引いた額となりますので注意してください。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

なお、所有期間中にかかる固定資産税、抵当権の抹消費用、物件の修繕費などは譲渡費用に含みません。

また、譲渡所得には所得税と住民税が課税されており、売却によって利益が出ると所得税と住民税もかかります。

譲渡所得税は保有期間に応じて異なる

譲渡所得税は、収益物件の保有期間によって税率が変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63%です。保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」といい、税率が20.315%になります。

つまり、おおよそ5年目を境に譲渡所得税の額が半分になるため、売却タイミングとして検討するオーナーも多くなるのです。

注意点として、譲渡した年の1月1日現在で5年以下か5年を超えるかというのがポイント。例えば、2013年10月1日に購入した収益物件を、2018年10月1日に売却しても短期譲渡所得となるため、税率が高くなります(長期譲渡所得は2019年1月1日以降からとなります)。

※上記の税率は2018年6月現在のものです。こちらには復興特別所得税として所得税の2.1%相当が加算されています。

収益物件と相続税の関係

不動産投資は、相続税対策としてもメリットのある事業です。そのひとつの理由が、評価額を下げられるという点にあります。

例えば、「1億円の現金」と「1億円で購入した収益物件」を相続したとします。

収益物件と相続税の関係図

相続税の評価額は、現金に対しては時価(1億円)となりますが、収益物件の場合は土地の路線価や固定資産税評価額で評価するため、購入価格よりも3~5割ほど安く評価される傾向にあります。

ちなみに、ここでいう「資産評価が下がる」ということは相続税にかかる資産評価が下がるという意味であり、収益物件の市場価値が下がるというわけではありません。

収益物件が低く評価される理由

収益物件の評価額が抑えられる理由について、もう少し詳しく説明しましょう。

相続の際、不動産物件は「土地」と「建物」にわけて評価されます。

土地は、相続をした年の土地の路線価がもととなり、これだけで購入額より2~3割は低く評価される傾向にあります。また、その上に収益物件の建物があれば貸家建付地となり、土地の評価額をさらに下げることができます。さらに建物も賃借していると評価額が固定資産税評価額から3割ほど控除されます。

これらをトータルすると、購入額1億円の収益物件の評価額は5,000~7,000万円にまで下げられ、その分、相続税の税率を低く抑えられるのです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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