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売却から考える収益物件と節税術

収益物件売却にともなう税金まとめ

収益物件売却の節税術

収益物件を売却することで、利益(譲渡所得)が出た場合には、譲渡所得税が課されます。また、消費税もかかる場合があります。ただ、これらの税金を節税することも可能です。税金の基本的な概要は別ページにてまとめておりますが、ここでは収益物件を売却することでかかる税金と、節税のポイントについて詳しく解説していきます。

譲渡所得税(所得税・住民税)

おさらいになりますが、譲渡所得税は、「譲渡所得」という利益に対してかけられる税金。譲渡所得は売却金額とは異なり、以下の式で算出されます。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額とは、売却金額のこと。つまり、売却金額から取得費と譲渡費用という必要経費を差し引いた利益が譲渡所得となります。

なお取得費とは、減価償却費を差し引いた収益物件の購入費やリフォーム改修費、登録免許税、不動産取得税などのことです。譲渡費用とは、売却する際にかかった不動産会社の仲介手数料や抵当権の抹消登記費用などです。

こうした費用を差し引くと、実際に譲渡所得が発生するケースはあまり多くなく、マイナスになることも多々あります。仮に発生したとしても、多額の譲渡所得税が生じることも少ないといえます。ただ、物件によって一概にはいえませんので、譲渡所得税についても考えておく必要はあります。なお、譲渡所得が生じた場合は住民税もかけられますので、覚えておきましょう。

消費税がかかるケースについて

収益物件の家賃収入には消費税がかかりませんが、売却した場合には消費税の課税対象になります。ただし、免税事業者であれば消費税の納税義務は免除されます。

免税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業主のこと。個人事業主の場合は、前々事業年度(2年前)の売上高をもとに判断されます。つまり、収益物件の売却で消費税が生じるのは、2年前の課税売上高が1,000万円を超える事業主となりますので、すべてのオーナーに課せられるわけではありません。

収益物件売却時の節税テクニック

譲渡所得税には、節税できるポイントがいくつかあります。そのポイントと節税効果について説明しましょう。

物件保有期間から考える節税

譲渡所得税の税率は、売却する収益物件の保有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日現在で、保有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)、税率は39.63%です。保有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)は、税率が20.315%になります。なお、この税率には住民税も含みます。

このルールがあることから、購入して5年を過ぎたころを売却タイミングと考えるオーナーも多いようです。注意点として、「譲渡した年の1月1日現在」であり、満5年ではないということ。例えば、2013年4月1日に購入した収益物件については、2019年1月1日以降が長期譲渡所得となり税率が下がります。満5年目の2018年4月1日から同年12月31日までは短期譲渡所得となり税率は高いですから、注意しましょう。

損益通算で同年内にまとめて売却

収益物件の譲渡所得は、同じ年に売却したものについては合算することが可能です。

これを利用して、複数の物件を持っているオーナーは、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)になる物件と一緒に売却することにより、節税効果が期待できます。

例えば、譲渡所得が300万円の物件Aと、譲渡損失が300万円の物件Bという2つの物件があったとしましょう。これを同年内に売却すると、損益通算により譲渡所得は0円となります。もちろん、税額も0円です。

もし、物件A・Bの売却年を分けてしまうと、譲渡損失が出ている物件Bには譲渡損失はかかりませんが、物件Aに対しては300万円の譲渡所得に対して税金がかけられます。このように、赤字と黒字の物件を合わせて売却することで、節税が可能になるのです。

なお、不動産の譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは区分して計算されます(これを分離課税といいます)。譲渡損失のマイナス分を給与所得などと損益通算することはできませんので、ご注意ください。

計上できる取得費を減らさない

売却金額から差し引かれる「取得費」を計上する際、領収書や契約書など「経費として支払ったことが証明できる書類」が必要になります。こうした書類が手元になく計上できる取得費が少なくなり、譲渡所得税が増えてしまうケースもあるようです。

これまでに支払った不動産会社の仲介手数料、リフォームなどの改修費、立退料、土地の測量費や造成費用といった領収書や契約書は無くさないように保管しておきましょう。なお、これらの書類を紛失した場合は「概算取得費」といって、譲渡価格の5%を計上することも可能です。

特別控除の利用

ある条件に該当する場合、譲渡所得から一定の控除が差し引かれた額に対して譲渡所得税がかけられます。その条件とは、「公共事業のために土地や建物を売却した場合(控除額:5,000万円)」「自身が住んでいる居住用財産を売却した場合(3,000万円)」「特定土地区画整理事業などのために土地建物を売却した場合(2,000万円)」などが挙げられます。

該当するケースは稀かもしれませんが、いま住んでいる家も売却するオーナーなどは、同年内に収益物件を売却することで譲渡所得税の減税につながるかもしれません。(なお、複数の控除要件を満たす場合、合算して5,000万円が限度額となります)

売却から考える収益物件と節税術

収益物件を売却する際にかかる譲渡所得税は、さまざまな節税方法があります。どれくらいの効果が見込めるかを知るには、まず、収益物件の譲渡所得がいくらになるかを算出するところから始めましょう。

また、複数の収益物件を保有している場合、それぞれの物件をいつ売却すれば譲渡所得税がかからないかを把握することによって、節税効果を最大化することができるのです。

なかなかハードルが高そうに感じる節税ノウハウですが、出口戦略で利益を最大化することにも繋がります。収益物件に特化した不動産会社であれば、節税方法はもちろんのこと、税金や税金の計算方法もサポートしてくれるはずです。悩まずにまずは相談してみましょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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