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売却から考える収益物件の利回り

収益物件売却の観点からの利回りの考え方

収益物件の売却と利回り

収益物件を購入する際、利回りは重要視されるポイントのひとつです。売却の際も同じく、利回りが物件の評価や査定額に大きな影響を与えます。

ここでは、利回りに関する基本的な情報から売却シーンにおける利回りの関係性についてご紹介します。

収益物件の売却で利回りが重視される理由

不動産に限らず、投資において利回りはとても重要な指標となります。利回りとは、投資額に対する回収額、その割合の見極めのために利用され、その数字が大きければ大きいほど、投資を有利に進められると判断されるのです。

それは不動産投資においても同様です。

一棟アパートやマンションなどの収益物件の利回りは、購入価格、投資価格の対価として得られる家賃収入などの割合を数値化したものとなります。その数字が大きくなるほど、優良物件として取り扱われる傾向にあります。

購入時も売却時も高値が付く可能性が高まります。

物件のおおまかな価値を判断するための指標

もちろん、利回りだけで収益物件の売却価格が決まるわけではありません。実際には売却シーン、例えば早く売却したいという希望や周辺環境による空室リスクの変動なども加味されて、売却価格が算出されます。

例えば、空室が目立ってきたり部屋の老朽化が進んできた場合などは、オーナーはなるべく早く物件を手放そうと思うものです。

空室が多い物件の利回りは低くなりますが、部屋をリフォームした結果大きな利回りを生むことも考えられます。そういった視点を持って利回りを捉えることが、賢い不動産投資のポイントとなります。

このように、利回りの数字という一面的な視点からだけで物件の価値を測れるわけではありませんが、それでも物件の設備や構造などにより、おおまかな価値を判断できる指標にはなるものです。

利回りの計算とそこからの判断は、売却戦略を構築する上で欠かせないことと言えます。

表面利回りと実質利回り

収益物件の利回りを計算する際には、大きく分けて2種類の指標があります。表面利回りと実質利回りについて、詳しく見ていきましょう。

表面利回り(グロス利回り)の算出

表面利回りとは、家賃収入など年間の収入総額を物件の購入価格で割り、それに100をかけてパーセント表示で算出します。

計算も簡単で分かりやすいことが特徴です。物件を比較検討するときなどによく使われる数字です。

計算式

【表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】

上記の計算式に基づくと、例えば5000万円の物件を購入して、年間家賃収入が500万円だった場合の表面利回りは、500万円 ÷ 5000万円 × 100 = 10.0(%)となります。

物件購入前に想定した年間家賃収入を500万円とした場合も同じ計算式となりますが、この場合は「想定利回り」と呼ばれ、年間家賃収入が確定している表面利回りとは異なります。あくまで想定した家賃収入ということなので、実際の家賃が想定していた金額を下回るケースもありえます。

表面利回りや想定利回りは、別名「グロス利回り」とも呼ばれていますが、不動産経営に必ずかかってくるはずの固定資産税、都市計画税、修繕積立金などの経費を全て無視した計算方法となっています。

また入居者が決まらなかったり退去した場合など、不利益が生じる場合も一切想定されていない計算式となっています。したがって購入後の実際の利回りは、この計算式で算出した数字より下回るということを知っておかなければいけません。

実質利回り(ネット利回り)の算出

次に、実質利回りの算出について解説していきます。ざっくりとした数値で算出される表面利回り(グロス利回り)に対して、実質利回りは別名「ネット利回り」とも呼ばれています。より現実に即した数字を算出することができるため、ぜひマスターしておきましょう。

計算式

【実質利回り(%) =(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)× 100】

表面利回りとの大きな違いは、この必要諸経費が計算に織り込まれているところです。まず表面利回りのところで解説した計算式の例えを引用して考えてみましょう。

5000万円の物件を購入して仲介手数料や事務手数料などの諸経費が300万円かかったとします。そして年間家賃収入が500万円に対して、不動産の運営経費すなわち必要諸経費が年間100万円とした場合の実質利回りは、(500万円-100万円) ÷ (5000万円+300万円)×100 = 7.5(%) となります。

表面利回りで計算した10.0(%)より、数字が下回ることが理解できます。

利回りは、利子や利率とは違うことを知っておこう

「利回り」は結局、「利子」や「利率」のことであると勘違いしてしまう人が多いのですが、実は全く別の意味を持っています。不動産投資をおこなううえで、よく出てくる用語であるため、この言葉の意味の違いを明確にしておきましょう。

利子とは

利子とは、お金を借りる側が貸した側へ元本に追加して支払うお金のことをいいます。銀行へお金を預けると、銀行が借りた側となるため、一定期間が過ぎると利子がもらえます。

利率とは

利子の割合をパーセント(%)で表記したものを利率といいます。利率は金利と同じ意味で使われていて、金融商品などにあらかじめ定められている収益を数値化したものを指します。

利回りと違う点

利回りは、投資額に対する利益全体の割合を1年あたりの平均で表わしたものとなります。お金の貸し借りで発生した金額に比例して変動する利子や利率と違い、利回りは投資実績を評価することを目的とした数値となるわけです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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