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これが正解!売却から逆算する収益物件投資術

これから収益物件を購入して不動産投資をはじめたいという人に向けて、知っておいて欲しい不動産投資の現状や失敗事例、物件を購入する時の着眼点などをまとめています。既に投資をしている人も、現状や失敗例を知って投資に活かしてみてください。

これから収益物件で不動産投資を始める方に

はじめて不動産投資をやる人は、何からはじめれば良いのか、どんな不動産を購入すればいいのか不安になるもの。ネットにはいろんなことが書かれており、何を信用して良いのか分からないですよね。それもそのはず、不動産投資に正解はありません。確実に利益を生む方法なんて存在しないのです。そのためネットや本で発信されている情報から自分なりに工夫して自分なりの案を出していく必要があります。

不動産投資を既にやっている人はもちろんのこと、今からはじめる人も不動産投資の現状・失敗例・成功しやすい物件を知って知識を活用すれば、さらに儲かる収益物件を見つけられます。現状がどうなっているのか、どんなことをしたら失敗してしまうのか、どんな物件を購入することが高収入に繋がるのかを事前に知っておき、売却を視野に入れながら収益物件を購入しましょう。

「まだ売るつもりはない」という人でも、収益物件は最終的に売却するもの。売却から逆算して購入するのが成功の秘訣です。

不動産投資の現状

不動産投資のブームにより不動産価格が高騰している・融資ハードルが厳しくなった・不動産投資に失敗する人が増加しているのが現状です。

近年、年金や税金の不安から、長期的に安定した収入が得られる不動産投資がブームになっています。今までは資産家や起業家が主だったのに対し、今はサラリーマンや主婦なども参加するようになりました。

一般的な市場の流れとして、買い手が増えると物の値段は高くなります。不動産投資も同じでブームにより買い手が増えた不動産の価格が増加したのです。また、不動産を安く購入して高く売却する中間省略を行っている不動産業者が増えたことも不動産高騰の一因になっています。

多くの人が不動産投資をはじめたため、失敗する人も増加。失敗し返金ができないような人にお金を貸したくない銀行は、融資の年収や職場などで制限を設けることで条件を厳しくしています。

不動産投資のリアルな失敗事例

投資は慎重にやるべきもの。収益物件を15年間扱ってきた新川氏は、家賃収入を一気に使うのは辞めたほうが良いとアドバイスしています。

不動産投資初心者にありがちなのが、毎月の家賃収入を「所得が増えた!」と勘違いしてしまうこと。その結果毎日の食事をレベルアップ、買いたかったものも迷わず購入するようになってしまい、家賃収入をどんどん使ってしまいました。ある日アパート住人の退去に伴い修繕が必要になることに。しかし、家賃収入をすべて自分のために使っていたため、修繕費を出せない状態になっていました。

アパート経営には必ず修繕費が発生します。そのため、家賃収入のうち5%ほどは修繕費として確保しておかなければいけません。少しだけ我慢しておけば、急なトラブルにも対応できます。

どんな物件を購入するべきなのか

収入物件としてマンションを購入する場合にチェックして欲しいのが、立地の良さ。賃貸として人に住んでもらう場合も、売却する場合も立地は大切です。

不動産のスペシャリスト新川氏によると、良い立地とは以下の3つを満たしていること。

駅はJRと私鉄が通っているか、都心まで一本で行けるかなども相場の高さを左右します。便利なほど相場が高くなり、家賃・売却額が高くなるでしょう。環境が良いとは、マンションの近くにスーパーや銀行、警察署があること。住みやすく安心できる場所のほうが高い収益が望めそうです。

もちろん賃貸と売却目的で物件を購入する際には、立地以外にもエリアの開発度や住民の職業などもチェックしておきましょう。購入前の念入りな情報収集が、儲かるコツです。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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