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融資が厳しくなる前に買おう!は正解?

融資や物件購入における3つのポイント

融資や物件購入における3つのポイント

不動産投資をする上で欠かせないのがお金です。自己資金がたくさんあるなら、問題ないでしょうが多くの場合、銀行から融資を受けて不動産投資をしていくことでしょう。

ひと口に融資といっても、簡単に受けらえるものではありません。また、融資を受けられたとしても、利益の出る物件を購入しなければローンの返済が滞り結局手離してしまうなんてことも…。利益の出る不動産投資のポイントや営業トークに惑わされない物件購入など気になるポイントをまとめてみました。

不動産会社の営業トークにはご用心

--営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまうとやはり痛い目にあうこともあるのでしょうか?

不動産会社の営業担当者はある意味役者です。大きなマイナス要素をさも問題ないとい言わんばかりに、言葉を巧みに使い身振り手振りで購買意欲を高めようとします。とくに「高利回り」「賃料保証」と言った言葉に騙されてはいけません。

例えば利回り10%の物件があったとします。入居者について確かめず、いざ購入してみたところ、全室空室での明け渡しだったなんてこともあるのです。入居者ゼロということは家賃収入がゼロということ。銀行の融資を受けている場合、ローンを家賃収入で相殺できないため、マイナスの運用からのスタートとなります。

契約を取ればとるほど営業担当者に歩合給が付くのが業界の常識になっているため、ぐいぐいと投資物件を勧めてくるでしょう。

そのような場合、優柔不断な態度や断るのを避けていると、押し切られてしまいます。

不確かな情報に踊らされず、自分で物件の情報を調べたうえで、不動産の購入・運用をしましょう。

身の丈に合った物件を選ぶ

--物件を購入する金額はどのくらいが妥当なのでしょうか?また、どのくらい融資してもらえるでしょうか?

銀行から融資を受けている場合、銀行側にとって一番のリスクが貸したお金の返済がされないことです。

このような場合、所有物件の空室が多くて家賃収入が思ったより入らない、物件自体の価格が高くて返済が間に合わないなどが理由として考えられます。短期間の延滞であればまだいいのですが、支払いが長い間滞るようであれば、不動産を任意売却するか自己破産しなければならない状態になるかもしれません。不動産物件を手放さずにしっかりと資産運用していくなら、自分の身の丈に合った物件を購入することが大切です。

見の丈にあった物件を購入するために、購入金額の目安となるのがローンの借り入れ額。ローンの借入額は年収によって決まり、年間のローン支払い額は年収の25%が目安です。

物件の購入金額を決める場合は、購入金額(頭金+借り入れ額)+諸費用(購入金額の8~10%目安)で割り出すと良いでしょう。

例)年収400万円で200万円の頭金・3000万円の借り入れ額がある場合

3200万円(頭金+借り入れ額)+300万円(諸費用、購入金額の8~10%)=3500万円

融資の情報に振り回されない

不動産投資への融資はどの銀行が受けやすいのか知りたいことでしょう。しかし、融資の受けやすさ・受けにくさは一概には言えないのが現実です。

銀行によって経営方針が異なり、融資の仕方も経営方針によって変わってきます。また、経営方針もその時々で変わってくるのです。方針が変わる要因としては、経済情勢の変化や銀行の決算内容などがあります。

常に銀行の状況は変わっているので、例え上手い融資の話を聞いたとしても参考程度に留めておいたほうがよいでしょう。

もし融資を受けたい銀行があって、一度相談に行ってみたけど断られたという場合は、同じ銀行の違う支店に相談へ行ってみましょう。例えばA銀行のいろは支店では融資を断られてけど、ほへと支店では融資が受けられたなんてことも少なくありません。この融資のする・しないは支店長のキャラクターによるところもあるので、違う支店へ相談にいくのも1つの手だと言えるでしょう。

銀行と仲良くすることも大切

融資を受けて不動産投資を始めるなら、不動産会社・銀行との仲を深めておくことが大切です。とくに銀行との仲は重要だといえるでしょう。銀行との仲を深めるなら、積極的に融資を受けている銀行を使うことが大切です。例えば、定期預金や不動産の家賃振り込み、家族名義の預金などを行なえば取引の多いお得意様という、認識が銀行側に生まれます。その結果、新しい不動産物件を購入するとなった場合、その銀行から融資を受けられる確率が高まることでしょう。不動産購入の度に銀行探しの苦労を軽減することができます。

また、物件投資に必要なお金や物件の情報を押さえておくことも大切です。不動産会社の担当者の営業トークに乗せられるのではなく、自分自身で考え行動しましょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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