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融資に失敗したケース

1年経てば借り換えられると聞いて、高金利の金融機関で融資を受けました。なのに、まったく借り換えられずローン返済に四苦八苦しています。銀行選びが悪かったのでしょうか?

すべて自己資金で不動産投資を行う投資家はめったにいません。不動産を購入する際は金融機関の融資を受ける方がほとんど。融資の判断から不動産投資が始まっていると言っても過言でありません。

融資を検討する際、最も重視してしまうポイントが金利です。できるなら高金利は避けたい、低金利でお金を借りたいと考える人も多いでしょう。なかには「高金利の融資を選んだから、儲けが出ず不動産投資に失敗した」という方もいます。ですが、本当に高金利の融資は投資失敗に直結してしまうのでしょうか。

当サイトを監修してくださっている新川氏に、融資で失敗しないためのポイントを聞いてみました。

高金利=不利は初心者の考え

ーー高金利の融資はやはり不利なのでしょうか?

いえ、高金利がすべて不利というのは間違った認識なんです。しっかりと利回りの良い物件を探し、金利に見合った物件を購入すれば、融資で失敗することはありません。

上記の失敗した事例は、銀行選びではなく物件選びを間違えたんだと私は思います。利回りの良くない物件に手を出してしまった、だからキャッシュフローが赤字になって運営が厳しくなってしまったんでしょう。

たとえば金利2.875%と4.5%を並べて見たとき、4.5%は高すぎると感じる方が多くいらっしゃいます。でも、実はそこまで大きな差はないんですよね。

1,000万円の融資を受けて10年で返済する場合、毎月の返済額の差はたった7,700円程度。プラス8,000円の収益が出るような物件を選べば問題ありません。むしろ選べる物件の幅も大きく広がるので、より良い物件を見つけやすくなり、結果的にプラスの収益が出ることも珍しくないんですよ。

迅速な融資判断でスピード勝負

もちろん、金利が低いことに越したことはありません。ですが、不動産投資においては判断力・決断力も重要です。

条件の良い物件は、多くの投資家が狙っています。昔はただの先着順でしたが、現在は融資の内諾が得られた順になることが多いですね。つまり、迅速な融資判断が不動産投資成功のカギになります。

高金利の銀行のメリットは、融資が下りるまでが非常に早いこと。早いときは1週間程度で決まるケースもあります。都市銀行で金利を安くしたい場合は1か月くらいほどかかります。条件の良い物件はすでに他の投資家の手に渡っていることでしょう。出遅れないように、判断力と決断力で融資判断すること。しっかりと金融機関を使いこなせば、投資成功におのずと近づけます。

あと、これはちょっとした小話なんですが、融資のスピードが早い金融機関は頭文字に「S」がついているところが多いですね。私の肌感ですが…(笑)。

キャッシュフロー目的なら融資期間を重視

ーー高金利=NGではないんですね。では、融資で失敗しないために大切なことはなんでしょうか?

最も大切なのはバランスだと私は思います。しっかりと利益が出る物件を選んで、長期融資を組んで適切なバランスをとることですね。

また自己資金中心ではなく融資を利用しながら不動産投資を行うなら、融資期間も重視すべき。キャッシュフロー目的の場合はなおさらです。

ーー長期融資が良い、ということですか?

一概には言えませんが、長期融資のほうがリスクが抑えられます。いくら低金利の金融機関で融資を受けることができても、返済期間が短いと毎月の返済額が高くなりますし、空室が出ればすぐに赤字になりかねません。

不動産投資において、現金をしっかり持っているというのはリスクヘッジであり、大きなアドバンテージにもなります。

売却も見据えた融資・購入判断

30年で融資を組んでも、実際に30年間その物件を保有する人はほとんどいません。ある程度の年数で売却して、物件を入れ替えるのが一般的です。期間途中で物件を手放して残ったローンを返済するので、高金利で融資を受けたとしても払う利子はそこまで高くはありません。

もちろん残債以上の金額で物件を売却することが重要です。物件を選ぶときは、売却時も見据えてその購入金額が適正であるかを判断する必要があります。

金融機関の一部の支店のみ融資、に注意

ーーなるほど。ほかに融資で失敗しないために気を付けたほうがいいポイントはありますか?

金融機関選びや融資で失敗するというケースはあまりなくて、ほとんどが物件選びの失敗だと思います。同様の融資の内容できちんとキャッシュフローが生み出せる物件を選んでいれば、不動産投資は成功していたはずです。

私が考える融資の失敗とは、「一部の金融機関の1つの支店でしか扱っていないローンで借りてしまって、借り換えができない…」というケースですね。

新築アパートや新築シェアハウスの投資で聞く話ですが、融資には1つの支店でしか扱っていないものがあります。ほかの支店や銀行では扱っていないので、売却時に融資がまったく下りず、買い手が付きにくくなってしまうんです。

リスクヘッジを考えるなら、一部の金融機関の支店の1つでしか扱っていないような融資は避けるのが得策です。

融資の相談は専門の不動産会社へ

新川氏の話を伺って、高金利が一概にも不利とは言えないことが分かりました。大切なのはバランス。しっかりキャッシュフローを生み出せる物件を選び、適切な期間で融資を受けることです。さらに、スピーディーな融資判断や借り換え・売却を見据えた戦略も求められます。

とは言っても、一投資家がそれら全てを考慮して判断するのは簡単ではありません。リスクを最小限に抑えたいなら専門的な知識や豊富な経験を持つ、専門の不動産会社に相談するほうが良いでしょう。それが、不動産投資成功への一番の近道にもなります。ぜひ検討してみてくださいね。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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