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運営管理に失敗したケース

不動産投資の運営管理において注意すべき点はありますか?

不動産投資をする際に見落としがちなのが、物件の運用管理。毎年かかる固定資産税やメンテナンスコストなどが、運用管理費と呼ばれています。

たとえば、「RC造の排水管を修繕するためにリフォーム費用が予想以上にかかってしまった」「面積の広い不動産だったため定期清掃の費用が厳しい」「都心の高級なマンションに投資したら固定資産税が高額だった…」など事例も。

そこでこのページでは、不動産の運営管理における失敗例やチェックポイントを、当サイト監修者である新川氏に伺いました。

もっとも避けたい失敗のパターン

ーーどのような運用管理の失敗事例がありますか?

運用管理においての失敗は、修繕管理費・税金・管理会社とのトラブルなどが挙げられます。

中古マンションで修繕費が高くなった事例

不動産投資の書籍やサイトでは“中古マンションはリスクが少なく、初心者でも手が着けやすい”と紹介されていますが、修繕費のことを考えると一概に”お得”とは言えません。

大きなRC造建築で排水設備の工事が必要になった場合、RC造はコンクリートの中に水道管が埋まっていることが多く、壁を壊すことになり修繕費が高額になってしまいます。

固定資産税が高額になった事例

高級住宅街のお洒落なマンションに投資した場合、気を付けるべきなのが”固定資産税”です。固定資産税は土地代や土地の広さ、使われている資材などから評価されます。高級なマンションなら、それだけ税金として収入から差し引かれてしまうのです。

管理がうまくない会社に依頼してしまった事例

管理会社の中には、水漏れが発生しても対応が遅い・空室対策をしてくれない・共用スペースの清掃をしてくれないなど、管理を適切に行ってくれない会社もあります。管理がおろそかになると、入居者は不満が募り、やがて空室へと繋がってしまうのです。

不動産投資は現金を備えておくのがベスト

物件によっては、投資家が想像していた以上にお金がかかるものです。定期的にかかる費用・急な出費などに備えて現金を用意しておきましょう。毎月の家賃収入にかんしても「また来月に入金があるから大丈夫」と使ってしまうのはNG。失敗しないように、家賃収入を貯めておきましょう。

積算評価が高いと出費も多い

ーー融資の際に利用される積算評価とは一体何なのでしょうか?評価が高い物件の場合はどうして出費も多くなってしまうのでしょうか?

積算評価とは、建物の評価額と土地の評価額を足したものです。建物の評価は「構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数」で導き出され、土地の評価は「相続税路線価×面積」で求められます。

積算評価が高い物件は、銀行からの融資を多く受け取れるメリットがある一方、毎年支払う固定資産税も高くなり、運用コストが大きくなるのが懸念点。継続的に運営していくと考えると、現金をしっかりと用意しておくことが肝心です。

悪質なリフォーム会社に注意

ーー不動産管理で必須となるリフォーム会社に悪質な業者がいると噂で聞いたのですが…

ほんの一部ではありますが、不動産業についてあまり詳しくない大家さんをターゲットにしているリフォーム会社もいるのも事実です。

高額請求されるパターン

悪質なリフォーム会社に当たってしまうと、多額の修繕費がかかってしまうことがあります。基本的にリフォーム費用は不明瞭なことが多く、明細書を発行してくれないことがほとんど。「この価格が普通なのか?」と思いながら、管理会社に言われるがまま割高な費用を支払っていることもあるそうです。

費用が安すぎる場合も注意が必要

一方で、リフォーム費用の見積もりが安すぎる会社にも注意が必要。相場より激安価格で提供しているリフォーム会社は、資金繰りが厳しく「安くてもいいから仕事が欲しい」という事情を抱えている可能性があります。”複数のリフォーム会社から見積もりをとって、一番安い業者に依頼したら、修繕前に倒産してしまった…”ということもあり得るのです。

不動産やリフォームについて勉強している投資家であれば、クロスの単価やCF(クッションフロア)の単価で判断できます。しかし業者によっては施工面積を誤魔化すことがあるのも、注意が必要です。

リフォーム会社の選び方

ーー悪質な会社には当たりたくないものですね…。どのようにリフォーム会社を選べば安心なのでしょうか?

私がリフォーム会社を選ぶ際に参考にしているのは口コミです。クロス単価やCF(クッションフロア)の単価が適正であったとしても、リフォームの質が悪くては意味がありませんからね。適正価格で素早く的確な対応をしてくれるのか、実際に利用したことのある方の声を参考にしてみてください。

不動産会社に相談するのが一番

そこで、適正価格で品質の高いリフォームをしてくれる会社を探すには、不動産会社を通すのが一番。不動産投資の書籍やサイトでは「不動産会社を通すと高い管理会社・リフォーム会社に案内させられる」と書かれていることもありますが、投資家個人がリフォーム会社に依頼しても価格が高くなる・失敗することも事実なのです。

不動産会社を通したほうがいい理由

不動産会社はリフォーム会社にとってお得意様。一見さんの大家さんと比べると、今後も良くして欲しい人・企業を優先して対応するものです。また不動産のプロである会社には不当な金額を請求できないため、請求金額も適正になります。もちろんすべてのリフォーム会社がこのような対応をしているわけではありませんが、不動産会社を通したリフォーム会社なら、高確率で適正価格でスピーディーな対応をしてくれるでしょう。

管理会社との付き合い方

ーー不動産の運営・管理といえば、管理会社もかかわってきますね。管理会社との付き合いから失敗に繋がることもありますか?

あります。忙しい投資家さんにとって、不動産の管理運営をしてくれる管理会社とは円満に付き合っていきたいもの。付き合い方には気を付けるべきだと考えています。

管理会社と付き合いが悪くなると…

管理会社に不動産の運営を依頼する場合は、投資家と管理会社は対等の関係です。管理会社とはいえ、同じ人間なので「お金を払っているのだから、これぐらいやってくれよ!」と横暴な態度をとるのは嫌われてしまう原因に。小さな町で不動産投資をする場合、管理会社は限られてくるので横暴な態度をとっているとどこの管理会社にも依頼できなくなる…という最悪の事態も招いてしまいます。小さな町だと不動産関係の会社の繋がりが強いため、どこの不動産屋からもお客さんを紹介してもらえないこともあり得ます。

管理会社とうまく付き合うコツ

管理会社とうまく付き合うためには、顔を見せる・丁寧に対応する・決断を早めに下すのがポイント。私は

以上のような対応で、管理会社に好かれるように努力しています。管理会社の言うことすべてを鵜のみにしろということではありませんが、円滑に運営管理をしてもらうために、好かれておくのがベストです。

不動産投資の運営管理は不動産会社に任せよう

新川氏のお話から、不動産投資の運営管理費・管理会社・リフォーム会社の選定の重要性がわかりました。

成功への第一歩を踏み出すためには、運営管理を適切に行ってくれる管理会社の選定が重要です。リフォーム会社の選定をはじめ、すべて自分で管理するのは一見お得になりそうですが、価格が高くついてしまう・修繕が明らか手抜き・修繕前に倒産してしまうなどといったトラブルが発生することもあります。不動産会社が既に提携を組んでいる管理会社・リフォーム会社なら、丁寧に仕事をしてくれる可能性が高いためおすすめです。

管理会社・リフォーム会社にいつまでも丁寧に運営してもらうためには、円満な関係を続ける必要があります。定期的に顔を合わせ、連絡をし、相手も自分と同じ人間なのだと丁寧に対応することで、良好な関係を築き上げられるでしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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