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売却に失敗したケース

売却後にはじめて家賃滞納が発覚し、買主とトラブルになりました。どうにか話し合いで収まったものの、危うく裁判沙汰です…。こういったトラブルを未然に防ぐにはどうしたらいいですか?

売却を考えている投資家にとって他人事ではない失敗事例です。管理会社から送られてくる報告書には家賃滞納などの記載はまったくなかったそう。なぜこんなトラブルが起きてしまったのでしょうか。

不動産投資に関する書籍やセミナーは多数出版・開催されていますが、ほとんどが不動産の購入に重きをおいたものばかり。売却に関する情報はとたんに少なくなります。

不動産投資のリスクを最小限にするためには売却・出口戦略も考慮しなければいけません。売却時のトラブル・失敗を防ぐために知っておくべきことを、当サイト監修の新川氏(富士企画・代表取締役)から伺いました。

報告書だけでは分からないことがある

ーー管理会社からは毎月報告書が送られてくるはず。家賃滞納を事前に知ることができなかった原因は何でしょうか?

管理会社から毎月送られてくる報告書ですが、そこには「滞納はありません」と記載されていても、実際は入居者の家賃滞納が発生しているケースがあります。なぜこのような事態が起きてしまうのか。それは、保険会社による家賃の代理弁済というシステムが存在するからです。

家賃の代理弁済とは、家賃滞納があった場合、保険会社が入居者の代わりに家賃を支払ってくれる保証のこと。オーナー側からすると、家賃は通常通り支払われているので、なかなか滞納されているという事実に気づくことができません。

これは、基本的に管理会社が保険会社に直接聞けば分かることですが、保険会社によっては3ヵ月滞納が続いたら報告するというケースもあり、その間は管理会社も滞納の事実を知らない場合があります。

その結果、3ヵ月も家賃を滞納されていたという事実が、物件の売買が成立した1ヵ月後に発覚しトラブルに発展してしまうという事態が起きてしまうのです。

このように、報告書だけでは「滞納の有無」が分からないこともあるので、十分に注意しておく必要があります。実際に当社ではこういったトラブルを未然に防ぐため、売却時は保証会社に足を運んで滞納の有無を徹底確認しています。

仲介会社は調査・告知の義務がある

不動産は決して安い買い物ではないので、自分が物件を購入しようと思ったら、当然いろいろな情報を確認しますよね。

たとえば、町内会費はいくら支払う必要があるのか、といった細かいことでも買い手としては知っておきたい情報のひとつです。 しかし、不動産売買に慣れていない会社は、大抵の場合そこまで細かいことは確認しません。

売却側も、仲介会社や買主からの質問がないため流れ作業のように売却を進めてしまいます。これが「確認していなかった」・「聞いていなかった」という後々のトラブルの原因になるのです。

仲介会社は物件について念入りに調べて、さまざまな告知をしなければなりません。本来であれば、それは仲介会社の義務です。私たちのような不動産投資専門の仲介会社にとっては当たり前のことですが、慣れていない会社だと見落とすケースが多いのも事実。

こればかりは慣れや経験がものを言います。不動産売却に慣れている会社に依頼・相談すれば、トラブルに巻き込まれる可能性はグッと抑えられます。

売却時に確認しておくべきこと

ーー売却のトラブル・失敗を防ぐために、ほかに確認しておくべきことはありますか?

一戸建てを売却するときには宅建協会の付帯設備表に沿って告知しますが、マンションやアパートといった共同住宅だと付帯設備表だけでは不備だらけです。付帯設備だけでなく、家賃滞納の有無、町内会費、物件の修繕状況まで確認しておかなかくてはなりません。

気を付けなければいけないのは、水漏れ修理や共有部分の電球交換など入居者からの要望・クレームが管理会社止まりになっているケースがあるということ。通常は管理会社がきちんと対応していれば問題ありませんが、売却時にはちょっとしたことにも注意が必要です。「入居者からこういったお願いがあり、今対応しています」ときちんと買主に伝えないと、売買トラブルに発展しかねません。

また売却に不都合な事実を隠してしまうのもNG。当たり前ですが、故意に買主に嘘をつくのは良くありません。誠意を持った対応をすること。それが売却で失敗しないための前提条件です。

売却の相談は不動産投資専門の会社へ

売却における失敗・トラブルのリスクを最小限にするには、買主に伝えるべきことを一つも漏らすことなく告知しなくてはなりません。売却経験の少ない不動産会社だと抜け漏れが出る可能性があります。不動産の売却するときは、豊富な経験を持つ専門会社にサポートを依頼するのが一番です。

たとえば富士企画はこれまでに多数の収益物件の売買に携わっています。経験値に関しては不動産投資専門会社のなかでも随一と言えるでしょう。売却を考えている方は一度相談してみてはいかがでしょうか。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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