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不動産投資で融資を受ける際の返済比率

返済比率の理想的な数値とは

不動産投資を進めていくうえで気になるのが返済比率ではないでしょうか。返済比率は年収に対する年間返済額の割合を指します。

金融機関では借り入れ条件として、返済比率の上限を設定。通常は35~40%以内におさまります。

とはいえ、投資家さんや購入する物件などによって返済比率は変わってくるもの。物件を購入する際の返済比率に対して、投資家側はどのような考え方を持っておくことが理想なのでしょうか?不動産投資の返済比率について、新川氏にうかがってみました。

返済比率の考え方

不動産投資を始める際の返済比率はどう考えるべきでしょうか?

不動産投資にはリスクがつきものなので、融資の返済比率はある程度に抑えなくてはなりません。とはいっても、「返済比率を50%で購入したから安心」といった単純な考え方も難しいのです。

私が考える理想の返済比率は40%ですが、周りはもう少し上の比率だと考えている方が多くいます。なかには高い返済比率でも、うまく投資を行っている投資家さんもいるのが現状です。

返済比率の安全性は投資家によって変わる

投資家さんのパワーによっても返済比率の安全性は変わってくるといえるでしょう。

ある投資家さんは、自己資金をほとんど出さず、それも一気に物件を購入しています。

まだ若い方なのにオーバーローンをどんどん引いていることに対して、先輩の投資家さんたちからは「危険だ!」と忠告されていました。

しかし、彼は安く購入してきっちり埋めることを重要視しており、しかも行動力もある方です。これにより、彼の投資はうまくいっているようでした。

少し高いと感じる返済比率でも、しっかり満室にしてキャッシュフローさえしっかり出ていれば大丈夫という考え方を持っているのです。

かくいう私も、返済比率100%以上の投資を行っています。

投資を始めたばかりの方はキャッシュフローを重視

初心者の投資家さんであれば、得たキャッシュフローを貯めてから次の物件を考えるのが現実的な投資の進め方であると考えています。

投資を始めたばかりの方はおそらくキャッシュフローを重視した考え方で進めていくと思われますが、投資家としてある一定のステージまで上がると、自己資本率を上げるような考え方になるようです。そして利回りに対してそれほど問題視しなくなる傾向になります。

反対に、利回り重視の考えから所有物件の資産性を高めていく投資手法に変えていく方がいるのも事実です。

不動産投資の手法には正解がありません。融資や返済比率などについては投資家さんのステージ、投資法、市況によって変化があることを覚えておくと良いでしょう。

目安の返済比率を意識しつつ手堅く進めるのが理想

新川氏が考える理想の返済比率は40%ですが、これはあくまでも理想の数字とのこと。投資家さんのなかには高い返済比率で物件を購入している方がいるのです。

高い返済比率でも投資できる方は初心者からスタートしてある程度のステージまで上がった方々ということがいえるでしょう。

返済比率は投資家さんのステージや投資法、市況によって変わってくるものと新川氏は言います。投資を始めて時期が浅い場合は、目安の返済比率を意識しつつ、まずはキャッシュフローを貯めてから次の物件へ進むことが堅実でしょう。

当サイト監修
富士企画株式会社・株式会社クリスティ代表取締役 新川義忠

富士企画株式会社

新川 義忠_代表取締役

1972年、福岡県生まれ。収益物件の売買や運用を専門に取り扱う不動産会社、富士企画株式会社代表取締役、株式会社クリスティ代表取締役。現在までに3000件以上の物件売買に関わり、テレビ出演などメディアでの露出も多数。著書に『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』(幻冬舎)、『出口から逆算する“プロ”の不動産投資術!』『物件サポート3500人!事例で見る“勝ち組み大家”の法則』(ごま書房新社)。趣味のサーフィンは20年以上。

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